مقالات سایت
دسته بندی مقالات
مقالات سایت
دسته بندی مقالات

کارشناس رسمی دادگستری | تعیین و برآورد قیمت و ارزش املاک، آپارتمان، زمین و کارخانه ویژه مهاجرت ، اقامت دائم و سرمایه گذاری جهت ارائه به سفارتخانه های کانادا ، استرالیا و آمریکا ... به زبان انگلیسی با اخذ تاییدیه ها - قیمت گذاری و ارزش گزاری

محاسبه هزینه‌های ساخت و ساز در پروژه‌های مختلف اعم از پروژه‌های ساختمانی و عمرانی به دلیل حضور افراد و شرکت‌های متعدد در جریان ساخت و همچنین طولانی بودن روند ساخت اهمیت بسیار زیادی دارد. به همین دلیل در همه قرارداد‌های ساخت و ساز بسته به نوع قرارداد از کارشناسان راه و ساختمان جهت ارزیابی هزینه ساخت و ساز استفاده می‌شود. یکی از مهم‌ترین این قرارداد‌های قرارداد‌های مشارکت است که گاها به نظر می‌رسد شفافیت در آن نیاز به کارشناس را تا حد زیادی کاهش می‌دهد اما نه تنها این تصور نادرست است بلکه نیاز به ارزیابی مبرم‌تر هم به نظر می‌آید.

مشارکت در ساخت قراردادی مشترک است که در یک طرف آن مالک به عنوان سرمایه گذار، و در طرف دیگر فرد به عنوان سازنده وجود دارد. در نهایت هر کدام سهم خود را از ساختمان احداث شده بر می دارند. سرمایه مورد نظر می‌تواند زمین یا خانه کلنگی یا قدیمی باشد.

از دو جهت این قرارداد نیاز به تعیین و برآورد قیمت و هزینه‌های ساخت و ساز دارد. از یک سو با توجه به مشارکتی بودن و همچنین ارزش عرصه باید تناسبی بین هزینه ساخت، هزینه اجرا و نهایتا قیمت نهایی ساختمان وجود داشته باشد. برای مثال ممکن است یک عرصه یک میلیارد ارزش داشته باشد و قرارداد مشارکت هم بهره‌برداری پنجاه درصدی باشد یعنی سهم برابر شرکا اما هزینه ساخت چیزی حدود پانصد میلیون تومان برآورد شود که به شکلی واضح قرارداد نادرستی است.

مشارکت

عموما مالکین زمین یا املاک کلنگی علاوه بر کم بودن سرمایه تخصص لازم جهت احداث ساختمان را ندارند. قرارداد های ساخت مشارکتی با سازندگانی متعهد و متخصص منجر به کسب سود بالا برای دو طرف قرارداد میشود. بعضی اوقات این قراردادها برای بالا بردن کیفیت و تقویت ساختمان های کلنگی منعقد میشود. از دیگر موارد مثبت مشارکت در ساخت، افزایش فضاهای مسکونی، استفاده از مصالح و تکنولوژی ها و ‌روش های مدرن ساخت است.

 

سهم مالک و سازنده:

فرمول مشارکت در ساخت به صورت میانگین قیمت هر متر مکعب آپارتمان نوساز محاسبه میشود. عرف مشارکت و به علاوه توجه به همین فرمول سهم 55 % مالک و سهم 45% سازندگان تعریف شده و یا سهم 60% مالک در برابر سهم 40% سازنده است. گاهی ممکن است این درصد ها افزایش یا کاهش داشته باشند که به شکل توافقی یا مبلغی به عنوان بلاعوض تعین شود. بلاعوض به طور توافقی از طرف سازنده به مالک پرداخت میشود تا در زمان عملیات تخریب و ساخت و ساز مالک بتواند با آن در محل دیگری زندگی کند تا عملیات ساخت به پایان برسد‌.

 

ویژگی افراد سازنده:

1_ فرد سازنده باید متخصص در ساخت،  و متعهد به قرارداد باشد. به همین دلیل بیشتر در غالب یک شرکت پیمانکار فعالیت میکند.

2_ تجربه و سابقه سازندگان را میتوان با توجه به پروژه های قبلی و تحقیق از مالکان سابق که با وی همکاری کرده اند بدست آورد.

3_ در نظر داشته باشید که مثل هر قراردادی سریع اقدام به عقد و امضای قرارداد مشارکت نکنید، و پس از اطمینان کامل وارد این مشارکت شوید.

4_ شیوه تنظیم قرارداد مشارکت و شرط های آن شناخت خوبی از این قرارداد و طرف سازنده به شما ارائه میدهد.

5_ از سازنده چشم اندازه پروژه، مشکلات احتمالی پیش رو، مدت زمان به پایان رسیدن پروژه و راه حل های پیشنهادی را سوال کنید.

6_ سرمایه شما علاوه بر ملک زمان است؛ مدیریت زمان ساخت از سمت شریک سازنده اطمینان شما در این مورد را تامین خواهد کرد.

7_ سازنده باید دفتر کار فیزیکی در اختیار داشته باشد، همیشه در دسترس باشد و در صورت بروز هر مسئله ای بتوان با او در ارتباط بود.

 

تعین خسارت و ضرر و زیان:

در قرارداد مشارکت مبلغی در قرارداد پیش بینی میشود تا در صورتی که هر یک از طرف های قرارداد تعهدات را انجام نداد مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف مقابل باشد. در پروژه های ساخت مشارکتی وجه التزامی را برای طرفین باید در نظر گرفته شود، و قرارداد بدون وجه التزام قابل قبول نیست. این مبلغ تعیین شده برای هر نوع خسارت وارد شده از طرفین نیز اعمال میشود.

تعهدات سازنده:

_سازنده باید قبل از انعقاد قرار داد از محل اجرای ساختمان بازدید و تمام اسناد و مدارک را ملاحظه کند و با آگاهی از انواع مصالح و تجهیزات، ماشین آلات، موقعیت، امکان اجرای کار در فصول مختلف، قرارداد ترمیم  یا ساخت را امضا کند.

_در صورت ملاحظه هر نوع مغایرت بین نقشه های اجرایی با ملک موجود، اختلاف ها را برطرف و بعد شروع به کار کند.

_عملیات اجرایی را بعد صدور مجوز های قانونی انجام دهد‌.

_تجهیزات ساختمانی توسط او فراهم شود.

_پذیرش مسئولیت نگهداری از ساختمان و مصالح خریداری شده موجود در ساختمان بر عهده او می باشد.

_در پذیرش کار هنگام عقد قرارداد حدود صلاحیت طرفین را مشخص کنند،

نیروی انسانی ماهر تهیه کنند و زمانی که مقررات اجازه نمیدهد از به کار گیری کارگران خارجی جلوگیری کند.

_بیمه ماهانه و بیمه حوادث کارگران طبق مقررات مربوط باید پرداخت شود.

برای ارزیابی بهتر و جلوگیری  از بروز هر مشکلی پیشنهاد می‌کنیم از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده کنید. برای ارتباط با ما می‌توانید با شماره تلفن‌های موجود تماس حاصل نمائید.

 

طرح های عمرانی شامل تمامی پروژه های ساخت و ساز می شود. ساخت و ساز هایی که انجام می شود اغلب زیر نظر شهرداری است و هر کدام مدت زمان و بودجه خاص خود را دارند برخی از طرح های عمرانی دولتی و برخی خصوصی هستند. از جمله طرح های عمرانی می توان به احداث تونل، بیمارستان، سد، فرودگاه، پل، جاده و ساختمان ها اشاره کرد. برای تعیین هزینه طرح های عمرانی طبق استاندارد های لازم بررسی هایی انجام می شود و سپس مدت زمان لازم تعیین می شود تا یک طرح به خوبی و طبق اصول معماری اجرا گردد. نحوه مدیریت پروژه با توجه به میزان بودجه و میزان زمان انجام می گیرد.

در موارد بسیاری اختلافاتی در خصوص تعیین و برآورد قیمت و هزینه اجرای طرح‌های عمرانی ایجاد می‌شود. این هزینه‌ها می‌تواند در ابتدای کار و یا حین و انتهای انجام پروژه انجام شود. اختلافاتی که بعضا نمونه بارز آن را در صورت وضعیت‌ها و یا اختلافاتی که بین مشاوران و کارفرمایان ایجاد می‌شوند می‌بنیم. در ادامه به بررسی یک پروژه عمرانی و توضیحی در خصوص هزینه‌های آن خواهیم داشت.

بودجه طرح های عمرانی

بودجه طرح های عمرانی با توجه به معیار ها و استاندارد های مختلف تعیین می شود. برخی از این معیار ها عبارتند از: نوع پروژه، میزان مواد و مصالح مصرفی، تعداد نیروی انسانی مورد نیاز، بازه زمانی و متراژ دقیق پروژه . این عوامل به نوبه خود می توانند در پیشبرد پروژه تاثیر بگذارند. نوع پروژه تعیین کننده نقشه راه و چگونگی انجام آن است. مواد و مصالح مصرفی در اجرای طرح عمرانی بسیار تاثیر گذار است به طوری که جنس و نوع ماده مصرفی از لحاظ استحکام و قدرت می تواند باعث استقامت طرح و عدم آسیب در برابر حوادث غیر مترقبه و یا در حین کار بشود. تعداد نیروی انسانی باعث پیشبرد سریع پروژه و اتمام آن در مدت زمان تعیین شده می شود. متراژ دقیق پروژه که توسط کارفرما مشخص می شود به برنامه ریزی دقیق پیمانکار جهت برآورد هزینه کمک می کند.

برآورد هزینه طرح های عمرانی

برآورد هزینه طرح های عمرانی توسط کارفرما و پیمانکار مشخص می شود و چنانچه اختلافاتی از قبیل کمبود هزینه قبل و بعد از توافق به وجود بیاید می توان از طریق بررسی ریز پرداخت ها و ریز محاسبات توسط کارشناس عمران حل و فصل نمود. نکته ای که در خصوص برآورد هزینه طرح های عمرانی مطرح است بحث برنامه ریزی و محاسبات دقیق کارفرما و پیمانکار است. این محاسبات از طریق شبیه سازی در نرم افزار هایی مانند اتوکد و اکسل و سایر نرم افزار های محاسباتی انجام می شود. معمولا تعیین هزینه پروژه های عمرانی در هر مرحله از تدوین و پیشبرد طرح عمرانی انجام می شود. اما مهندسی هزینه کلی به یکباره و بر اساس شبیه سازی ها انجام می شود. انواع برآورد هزینه شامل برآورد هزینه تفصیلی، برآورد هزینه کلی، برآورد هزینه آزمایشی می شود. در روش برآورد هزینه تفصیلی پروژه به قسمت های عمده کوچک تقسیم می شود و هزینه هر یک به طور جدا حساب می شود. در روش برآورد هزینه کلی، مهندسی هزینه برای کل پروژه با تمام استاندارد ها و معیار هایی که در قسمت بالا ذکر کردیم انجام می شود و در نهایت در روش برآورد هزینه آزمایشی توسط انواع روش های محاسباتی و شبیه ساز ها انجام می شود. هزینه های مدیریت و هزینه های جانبی که در حین اجرای پروژه پیش می آید بر طبق مهندسی کلی هزینه قابل تخصیص است و این هزینه ها جزء هزینه های قابل پیش بینی است که به بودجه تخصیص یافته به هر بخش لطمه وارد نمی کند.

هزینه آماده سازی مصالح و نیروی انسانی

در خصوص پیشبرد یک پروژه خصوصی مانند احداث تونل، احداث بزرگراه اولین هزینه بابت تهیه مصالح و آماده سازی نیروی انسانی است که از اساسی ترین هزینه ها هستند. برآورد هزینه نیروی انسانی و هزینه تهیه مصالح به صورت مشترک انجام می شود و میزان خاصی را به هر دو آنها اختصاص می دهند، در نتیجه حین پرداخت هزینه های مربوط به این دو، از ریز فاکتور و محاسبات گوناگون استفاده می کنند. نکته مهم در برآورد هزینه آماده سازی مصالح و نیروی انسانی تعیین شاخص است که عواملی چون تغییر قیمت در آینده را پیش بینی می کند و بر طبق آن هزینه برآورد گی شود.

هزینه عملیات و اجرا پس از راه اندازی

در طول دوره حیات پروژه هزینه عملیات و هزینه اجرا پس از راه اندازی از قبیل عوامل تعمیر و نگهداری مربوط به پروژه و استفاده از تاسیسات جهت تعمیرات طرح پس از راه اندازی در برآورد هزینه عملیات و نگهداری آن تاثیر به سزایی دارد. لذا یک برای برآورد هزینه طرح عمرانی به صورت دقیق محاسبات را از طریق آینده نگری و شبیه سازی انجام می دهند.

از طرف دیگر می‌توان هزینه‌های جانبی برای انجام پروژه‌های عمرانی را هم در برآورد قیمت در نظر گرفت. این موضوع در پروژ‌های دولتی اهمیت بسیار بیشتری هم دارد چرا که احتمال خرید و فروش زمین و ملک برای انجام این پروژه‌ها وجود داشته باشد اما در پروژه‌های خصوصی معمولا این موضوع قبلا پیش بینی شده است.

کارشناسان رسمی دادگستری آماده ارائه خدمات جامع در خصوص برآورد هزینه اجرا طرح‌های عمرانی و رسیدگی به امور اختلاف بین دستگاه‌های دولتی و پیمانکاران و همچنین اظهار نظر و راهنمایی به مشاوران است. در صورت نیاز به کارشناسی می‌توانید با کارشناسان ما تماس حاصل نمائید.

 

کارشناس رسمی دادگستری  تعیین و برآورد قیمت و ارزش املاک، آپارتمان، زمین و کارخانه ویژه مهاجرت ، اقامت دائم و سرمایه گذاری جهت ارائه به سفارتخانه های کانادا ، استرالیا و آمریکا ... به زبان انگلیسی با اخذ تاییدیه ها - قیمت گذاری و ارزش گزاری

ارائه گزارش کارشناسی در خصوص :

* ) ارزیابی و کارشناسی زمین ، ساختمان ، آپارتمان ، اراضی ، ابنیه ، مصالح ساختمانی توسط کارشناس رسمی دادگستری در کلیه استانها و معرفی کارشناس رسمی سایر رشته های مورد نیاز مقیم هر استان


* ) ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی مهاجرت ، اقامت دائم و سرمایه گذاری جهت ارائه به سفارتخانه های کانادا ، استرالیا و آمریکا ... به زبان انگلیسی با اخذ تاییدیه های کانون کارشناسان رسمی دادگستری و وزارت خارجه و قوه قضائیه
 
 
* ) ارزیابی و ارائه گزارش کارشناسی در خصوص املاک و دارائیهای متقاضیان گشایش اعتبارات اسنادی (LC) در بازرگانی و تجارت بین المللی ، واردات و صادرات ، ترهین ، وثیقه املاک جهت اخذ اعتبار از بانک ها و موسسات مالی و اعتباری

* ) نقشه‌برداری ، مساحی و تعیین حدود و تعیین موقعیت
* ) تعیین حقوق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی
* ) رسیدگی به مقادیر کار و صورت وضعیت ساختمان
* ) تطبیق نقشه‌های ساختمانی با وضعیت محل و بنا
* ) رسیدگی به موارد اختلاف بین کارفرمایان و پیمانکاران و مشاورین
* ) رسیدگی و بررسی صورت وضعیت پیمانها و برآورد پروژه های عمرانی
* ) مطالعه پرونده ثبتی و پیاده نمودن پلاک مورد نظر و تشخیص حدود
* ) تشخیص حدود ثبتی و ارائه نظر در مورد اختلافات ثبتی و تفکیک و افراز املاک
* ) نقشه‌برداری و پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه‌هوائی
* ) تهیه نقشه برای املاک فاقد طول و ابعاد جهت ارائه به دفاتر شهرداریها
* ) بررسی و تعیین میزان خسارت و علت خسارت و قدمت املاک
* ) برآورد هزینه های اجرا و تعیین و تعدیل اجاره بهاء

 

******************************
سید مهرداد جوادی
کارشناس رسمی دادگستری
exp-co1