مقالات سایت
دسته بندی مقالات
مقالات سایت
دسته بندی مقالات

کارشناس رسمی دادگستری | قیمت گذاری املاک، آپارتمان، زمین و کارخانه ویژه مهاجرت ، اقامت دائم و سرمایه گذاری جهت ارائه به سفارتخانه های کانادا ، استرالیا و آمریکا ... به زبان انگلیسی با اخذ تاییدیه ها توسط کارشناس رسمی دادگستری

برای دریافت تسهیلات بانکی در بسیاری از موارد نیاز به ارزیابی ملک جهت ترهین در بانک است. ارزیابی ملک توسط کارشناسان بانک از مراحل اصلی و ابتدایی ارائه وام است که تقریبا در تمامی تسهیلات مانند وام، ساخت و ساز یا تعمیر صورت می‌گیرد. برای قیمت گذاری املاک با توجه به ویژگی هایی که دارند قیمت و ارزش مختلفی خواهند داشت. در این مطلب به بررسی عوامل این قیمت گذاری ها توسط بانک جهت دریافت وام و تسهیلات خواهیم پرداخت.

در بسیاری از موارد املاکی شامل زمین‌های شهری و روستایی، کارخانجات، کارگاه‌ها، ساختمان‌ها و آپارتمان‌ها و منازل می‌توانند مورد ارزیابی جهت دریافت تسهیلات و وام باشند. جهت انجام این امور می‌توانید از کارشناسان رسمی استفاده نموده و اقدام ارائه گزارش ایشان در تمامی موسسات و بانک‌ها نمائید.

ویژگی های قیمت گذاری

هر ملکی دارای دو بخش است. عرصه و اعیان. اعیان، قسمت ساخته شده ساختمان است و عرصه قطع زمین است. چون عرصه، اعیان را نیز در بر میگیرد بر قیمت ملک بسیار موثر است.

به طور ویژه، ویژگیهای قیمت گذاری را در موارد زیر میتوان تقسیم بندی کرد: مساحت و متراژ ملک، مسالح استفاده شده در ساختمان، منطقه جغرافیایی ملک، چشم انداز، نور گیری خانه، چند بر بودن ملک، معماری، فرم زمین و واحد های موجود در آپارتمان.

بسته به نوع تسهیلات متقاضی، نوع ارزیابی ملک نیز متفاوت است. به طور کلی میتوان آن را در دو نوع برآورد هزینه و برآورد قیمت بسته بندی کرد.

ارزیابی ملک جهت برآورد قیمت

ملاک وام های خرید مسکن ارزش ملک مورد معامله است. بانک ها میتوانند تا 80 درصد ارزش منزل در ارزیابی ملک به متقاضی وام دهد. موارد دیگری هم در ارزیابی ملک مورد بررسی قرار میگیرد از جمله:

وضعیت ثبتی

بررسی مشخصات مختلف وضعیت ثبتی ملک توسط ارزیابی مورد بررسی قرار میگیرد. وضعیت ثبتی و اعیانی ملک بر اساس مدارک موجود همچون سند مالکیت، صورت مجلس تفکیکی و قبض برق واحد است. عمر ساختمان حداکثر تا 50 سال و بر اساس اصول ساخت، مرمت و عمر سپری شده صورت می‌گیرد.

وضعیت ملک

شامل تعین کروکی دقیق و تطبیق آدرس درج شده در سند و...است.

مشخصات تاسیساتی

سیستم های گرمایشی و سرمایشی وضعیت کنتورهای آب و برق و گاز واحد مورد نظر و دیگر مشخصات تاسیسات مکانیکی و برقی است.

عمر مفید ساختمان

زمانی که ساختمان دارای بقاء و شرایط استفاده مناسب است. عواملی مثل مصالح خوب و مرغوب، رعایت اصول فنی مناسب و مقررات ملی ساختمان در افزایش طول عمر ساختمان مناسب است.

ارزش ملک

مهمترین بخش گزارش ارز یابی، برای خرید مسکن و تسهیلات ارزی و مضاربه، صدور ضمانت نامه و وثایق ارزش گذاری عرصه و اعیانی است.

 

ارزیابی برای تسهیلات مشترک

این نوع ارزیابی بر خلاف ارزیابی خرید مسکن در پروژه های مشارکت بر هزینه ساخت تمرکز دارد و ارزیابی با توجه به هزینه ساخت انجام میشود. در این نوع ارزیابی مالکیت زمین، پروانه و یا مجوز ساخت و نقشه های معماری مهم هستند.

مرحله اول این ارزیابی قبل از انعقاد قرارداد و مبلغ وامی که به مشتری داده میشود، تعیین می‌گردد. کارشناس هزینه ساخت، انشعابات، پروانه ساخت و دیگر هزینه های متفرقه را مورد توجه قرار میدهد.

مرحله دوم ارزیابی این پروژه ها تعیین مقدار پیشرفت کار است؛ زیرا پرداخت مبلغ وام در این تسهیلات به صورت مرحله ای بوده و در هر مرحله پیشرفت کار با مبلغ واریز وام رابطه مستقیم دارد. پیشرفت کار در این پروژه به صورت درصدی محاسبه میشود و پیشرفت کامل با پرداخت کامل وام انجام می‌شود.

بنابراین با توجه به نوع تسهیلات و همچنین میزان دریافتی اشکال مختلفی از واگذاری و ترهین و وثیقه املاک را در امور بانکی شاهد هستیم. برای انجام امور فوق می‌توانید با کارشناسان ما تماس حاصل نمائید.

 

شاید یکی از دشوار‌ترین ارزیابی‌ها،  ارزیابی قیمت زمین باشد. هنگامی که از زمین صحبت می‌کنیم واژه بسیار کلی را در نظر گرفته‌ایم و با توجه به اهمیت تعیین قیمت زمین قصد داریم با رعایت این گستردگی به اختصار اصول مختلف تعیین قیمت زمین را تشریح کنیم.

هنگام ارزیابی و تعیین قیمت زمین با زمین‌هایی با کاربری مختلف مواجه هستیم. اول می‌توان به اراضی شهری و روستائی اشاره کرد و یا اراضی باغی و کشاورزی و یا زمین شهری با کاربری مختلف را در نظر گرفت. به اختصار ما از این موارد چند نمونه را مورد بررسی قرار خواهیم داد.

معمولا به صورت سنتی معیار هایی که در تعیین قیمت گذاری املاک یا تعیین قیمت زمین اهمیت دارد میزان متراژ زمین و زیر بنا آن است. از دیگر موارد مرتبط با تعیین قیمت زمین نوع کاربری آن به صورت باغ، کشاورزی و مسکونی است. اغلب زمین های کشاورزی قابل خرید و فروش هستند و به لحاظ بحث سند مانعی ندارند. از معیار هایی که بر افزایش یا کاهش قیمت زمین یا ملک تاثیر ویژه دارد نرخ تورم است که در این یادداشت به شرح آن می پردازیم.

تعیین قیمت زمین باغ

قیمت زمین هایی که در آن انواع درختان میوه وجود دارد به این صورت است که ابتدا موقعیت زمین و متراژ آن بررسی می شود و سپس با توجه به ویژگی هایی دیگر از قبیل سند، حق آب و برق تعیین قیمت می شود. موقعیت هایی چون نزدیک به جاده، نزدیک به کوهپایه و نزدیک به دریاچه ها و رودخانه و یا نزدیک به مرکز شهر در افزایش و کاهش قیمت زمین تاثیر به سزایی دارد. مسئله متراژ باغ هم به طور معمول باعث افزایش قیمت می‌شود چرا که هر چه متراژ بیشتر باشد قیمتش بیشتر خواهد بود.

نکته مهم‌ در تعیین قیمت زمین باغ موقعیت آن است. بسیاری از باغ‌های شهری به دلیل موقعیتی که دارند گاها چندین برابر یک ملک و یا زمین شهری برآورد قیمت می‌شوند. معمولا هنگام برآورد قیمت این زمین‌ها امکانات زمین، نحوه دسترسی و بازار خرید و فروش در آن منطقه مورد ارزیابی قرار می‌گیرد.

تعیین قیمت زمین کشاورزی

زمین های کشاورزی اغلب در خارج از شهر قرار دارند و با توجه به نوع آب و هوایی منطقه ارزش گذاری می شوند. محصولی که در زمین کشاورزی می توان کشت کرد، متراژ و موقعیت زمین کشاورزی از جمله موارد تاثیر گذار روی قیمت زمین است. چنانچه زمین کشاورزی شما نزدیک به خیابان و امکان کشت غلات را داشته باشد ارزش بیشتری دارد. زمین های کشاورزی معمولا متراژ بالایی دارند و گاهی متراژ بالا سبب کاهش قیمت آن می شود. تعیین قیمت زمین کشاورزی گاهی توسط املاک و گاهی توسط شخص مالک انجام می شود. در بحث تعیین قیمت زمین کشاورزی می توان به وجود سند، حق آب و برق به عنوان یک مزایا جهت افزایش ارزش نگریست.

از آن جا هدف از خرید این اراضی انجام کشاورزی است مواردی چون حاصلخیزی خاک و میزان آب در دسترس و همچنین نوع برداشت آب و سطح آب‌های زیر زمینی بسیار تاثیر خواهد داشت. برای مثال یک هکتار زمین با چاهی که امکان کشیدن چهار اینچ آب را داشته باشد ممکن است دو برابر زمینی که سه اینچ آپ در اختیار دارد ارزش داشته باشد. همچنین تجهیزات مانند نوع آبیاری، وجود استخر، نوع آب کشی و وضعیت آب و هوایی در تعیین نهائی قیمت تاثیر گذار خواهند بود.

تعیین قیمت زمین شهری

برآورد قیمت زمین شهری احتمالا دشوار‌ترین مسئله در ارزیابی زمین‌ها خواهد بود. گاها فاصله ده متری بین دو زمین شهری قیمت آن را تا چند برابر کاهش یا افزایش خواهد داد. موارد مشخصی در مورد تعیین قیمت زمین شهری وجود دارد مانند وضعیت سند، مجوز‌ها، امتیازات، کاربری و موقعیت ملک اما چند نکته اساسی تر مهم مورد توجه هستند؛ نقشه‌ها و طرح‌های جامع شهری در سال‌های اخیر محدودیت‌هایی برای اراضی شهری در نظر گرفته‌اند. محدودیت‌های کاربری، قطعه بندی و حتی ساخت پارکینگ و از همه مهم‌تر محدودیت در ساخت طبقات. بنابراین در تعیین قیمت زمین شهری حتما باید به این موارد توجه نمود.

معمولا چند روش برای ارجاع و تعیین قیمت مورد توجه است. املاک یکی از واسطه های خرید و فروش رسمی ملک یا زمین شما است.  افراد برای اینکه بتوانند یک قیمت معقول برای زمین خود در نظر بگیرند از واسطه های فروش اطراف خود نظیر املاک ها و وبسایت های خرید و فروش ملک و زمین استفاده می‌کنند. این روش برای تعیین کلیت قیمت ملک در منطقه مناسب است اما همانطور که گفتیم گاها باعث مشکلاتی می‌شوند چرا که تعیین قیمت دقیق مستلزم کارشناسی است.

 همچنین بسیاری از افراد در وبسایت هایی که به خرید و فروش زمین می پردازند موقعیت و شرایط زمین خود را اعلام نموده و آنها با استفاده از مشاهده عکس ملک، قیمت را اعلام می‌کنند. اما بدیهی است که این مورد هم به هیچ وجه قابل اعتنا نخواهد بود.

اما معمولا قیمتی که به صورت کارشناسی شده اعلام می‌شود هم ارزش واقعی زمین را مشخص کرده و هم امکان خرید و فروش را میسر خواهد کرد. اگر بخواهید یک معامله معقول انجام بدهید می توانید نرخ زمین خود را ۱ یا ۲ درصد کم کنید و مبلغی نزدیک به مبلغ مورد نظر خود قرار بدهید تا زمین شما توجه افراد را در اولین بازدید به خود جلب کند.

شاخص تورم در قیمت گذاری ملک

شاخص های زیادی در قیمت گذاری ملک دخیل هستند. یکی از آن شاخص ها، تورم است. تورم باعث می شود ارزش ریالی واحد پول کاهش بیابد و قیمت کالاهای ثابت مانند زمین و امثالهم به همان میزان بالا برود. در واقع تورم با افزایش چند درصدی قیمت ها سبب تغییر قیمت اجناس و علی الخصوص زمین و املاک می شود. چنانچه نرخ تورم کاهش بیابد به همان میزان کاهش قیمت زمین را شاهد خواهیم بود، لذا در قیمت گذاری املاک خود سعی کنید با توجه به شاخص تورم قیمت زمین را کاهش یا افزایش بدهید.

 

ارائه گزارش کارشناسی در خصوص :

* ) ارزیابی و کارشناسی زمین ، ساختمان ، آپارتمان ، اراضی ، ابنیه ، مصالح ساختمانی توسط کارشناس رسمی دادگستری در کلیه استانها و معرفی کارشناس رسمی سایر رشته های مورد نیاز مقیم هر استان


* ) ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی مهاجرت ، اقامت دائم و سرمایه گذاری جهت ارائه به سفارتخانه های کانادا ، استرالیا و آمریکا ... به زبان انگلیسی با اخذ تاییدیه های کانون کارشناسان رسمی دادگستری و وزارت خارجه و قوه قضائیه
 
 
* ) ارزیابی و ارائه گزارش کارشناسی در خصوص املاک و دارائیهای متقاضیان گشایش اعتبارات اسنادی (LC) در بازرگانی و تجارت بین المللی ، واردات و صادرات ، ترهین ، وثیقه املاک جهت اخذ اعتبار از بانک ها و موسسات مالی و اعتباری

* ) نقشه‌برداری ، مساحی و تعیین حدود و تعیین موقعیت
* ) تعیین حقوق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی
* ) رسیدگی به مقادیر کار و صورت وضعیت ساختمان
* ) تطبیق نقشه‌های ساختمانی با وضعیت محل و بنا
* ) رسیدگی به موارد اختلاف بین کارفرمایان و پیمانکاران و مشاورین
* ) رسیدگی و بررسی صورت وضعیت پیمانها و برآورد پروژه های عمرانی
* ) مطالعه پرونده ثبتی و پیاده نمودن پلاک مورد نظر و تشخیص حدود
* ) تشخیص حدود ثبتی و ارائه نظر در مورد اختلافات ثبتی و تفکیک و افراز املاک
* ) نقشه‌برداری و پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه‌هوائی
* ) تهیه نقشه برای املاک فاقد طول و ابعاد جهت ارائه به دفاتر شهرداریها
* ) بررسی و تعیین میزان خسارت و علت خسارت و قدمت املاک
* ) برآورد هزینه های اجرا و تعیین و تعدیل اجاره بهاء

 

******************************
سید مهرداد جوادی
کارشناس رسمی دادگستری
exp-co1