مقالات سایت
دسته بندی مقالات
مقالات سایت
دسته بندی مقالات

Tarefe 98

کارشناس رسمی دادگستری | امور ثبتی

یکی از مهم‌ترین کاربرد‌های نقشه برداری در ثبت اسناد و املاک و یا نقشه برداری جهت بررسی و حل مشکلات ثبتی است. به چنین نقشه‌هایی نقشه‌های ثبتی می‌گویند که به دلایل مختلفی هم تهیه می‌شوند. تثبیت مالکیت، تعیین مالکیت، جانمایی و غیره به وسیله انواع نقشه‌برداری‌ها صورت می‌گیرد. در ادامه ابتدا به انواع نقشه‌برداری‌های ثبتی و سپس به کاربرد آن‌ها در امور ثبتی اشاره خواهیم کرد و در پایان نیز مبحثی کوتاه در خصوص هزینه نقشه برداری خواهیم داشت.

نقشه‌های کاداستر و امور ثبتی

کاداستر یک نقشه کلی اما جامع و دقیق از وضعیت زمین‌ها و اراضی یک منطقه است که به منظور تعیین حدود املاک، تثبیت مالکیت و همچنین بررسی اختلافات در امور ثبتی ترسیم می‌شود. ترسیم این نقشه‌ها در مراحل مختلفی صورت می‌گیرد و از ابزار‌هایی چون برنامه‌های اتوکد و دوربین‌های فوق حرفه‌ای نقشه برداری استفاده می‌شود. بنابراین برای ثبت یک ملک شما نیازمند نقشه کاداستر هستید و با دریافت نقشه رقومی می‌توانید اقدام به تثبیت مالکیت خود نمائید.

کاداستر مشکلات ثبتی را تا حد بسیار زیادی کاهش می‌دهد چرا که نمای کاملی از وضعیت املاک و اراضی به متخصصان امور ثبتی می‌دهد و با استفاده از این نقشه‌ها می‌توان هر گونه تداخل و تجاوز به حریم و نادیده گرفتن حدود در اراضی و املاک را مشخص نمود. علاوه بر این نقشه‌های کاداستر با توجه به ترسیم موقعیت کلی املاک می‌تواند راهنمای خوبی برای تعیین ارزش املاک هم باشد.

البته لازم به ذکر است که نقشه‌های کاداستر اهداف بسیار گسترده‌تری دارند و در حال حاضر به شکل‌های مختلف از جمله کاداستر سیاسی، جغرافیایی، عمومی و نهایتا ملکی هم ترسیم می‌شوند.

نقشه‌های UTM و امور ثبتی

 نقشه یو تی ام یک نقشه رقوم دار با مشخصات خاص است. این مشخصات بر اساس طول و عرض جغرافیایی و یک معادله نسبتا ساده مشخص می‌شود. هر مختصاتی در نسبت آن به زمین و در دقت یک سانتیمتر صورت می‌گیرد. به این معنا که هر بخش از کره زمین دارای مختصات خاصی است که هنگام تعیین حدود آن مختصات مذکور منحصر به فرد خواهد بود. بنابراین امکان هیچگونه تجاوزی حتی به صورت سانتیمتر هم به آن وجود نخواهد داشت.

تقریبا تمامی امور ثبتی با داشتن نقشه‌های یو تی ام قابل حل و بررسی است. بر اساس ماده 147 مالکان برای دریافت سند باید اقدام به ارائه نقشه‌های UTM نماید. البته کاربرد نقشه‌های یو تی ام بسیار بیشتر از این موارد است. معمولا دو روش تخصصی برای ترسیم نقشه‌های یو تی ام وجود دارد. روش اول که معمولا روش دشوارتری نیز محسوب می‌شود. استفاده از چند نقطه همزمان در ملک است که با دستگاه‌هایی مانند توتال استیشن و انواع جی پی اس‌ها صورت می‌گیرد اما درروش دوم با استفاده از GPSهای چند فرکانسه اقدام به تعیین گوشه‌های ملک و سپس ترسیم نقشه می‌نمایند.

چه املاک دارای سند باشند و چه خیر تعیین مختصات یو تی ام امری ضروری به نظر می‌رسد. اولا همانطور که اشاره کردیم قوانین ثبتی ما برای کاهش مشکلات موجود در امور ثبتی و همچنین تداخل مالکیت و جلوگیری از عدم ثبت متعدد یک ملک اقدام ترسیم یو تی ام را الزامی نموده‌اند. از سوی دیگر علاوه بر دریافت قباله سند اموری چون اصلاح متراژ املاک، تفکیک اراضی، و یا تجمیع زمین‌های شهری و غیر شهری نیز نیازمند ترسیم نقشه یو تی ام است.

املاک سند داری که دارای دفترچه هستند جهت دریافت سند کاداستری حتما باید اقدام به مشخص نمودن مختصات یو تی ام نمایند. از آنجا که در دفترچه‌ها معمولا حدود مشخص نیستند و یا نیاز به جانمایی وجود دارد سند کاداستری با وجود دفترچه و نقشه تعیین حدود در آن نیز صادر نمی‌شود به همین دلیل حتما باید از کارشناسان رسمی نقشه برداری جهت ترسیم نقشه یو تی ام برای تبدیل دفترچه به سند استفاده شود.

از سوی دیگر متاسفانه در سال‌های اخیر بسیاری از دفترچه‌های ملکی به دلیل عدم دریافت سند کاداستری دچار مشکل شده‌اند و در صورت طرح دعوی در خصوص متراژ و غیره حتما نیازمند ترسیم نقشه مذکور هستند. برای انجام تغییر سند حتما باید از جانمایی پلاک ثبتی استفاده نمود که امکان تغییر سند فراهم شود.

از طرف دیگر سالانه ترسیم نقشه‌های مختلفی مانند نقشه‌های تجمیعی و تفکیکی ضرورت پیدا می‌کند. نقشه‌های تجمیعی به این شکل است که فردی چند ملک منفک از هم دارد که قصد ساخت آن به صورت یکجا را دارد و یا قصد ساخت ملک به صورت مشارکتی دارند. در این املاک به جای سند‌های قبلی یک سند کلی صادر می‌شود و در صورت فقدان سند نیز نیازی به ابطال وجود نخواهد داشت.

از سوی دیگر با توجه به افزایش جمعیت در سال‌های اخیر و همچنین موضوعاتی چون قوانین ارث و انحصار وراثت گاها املاک به واحد‌های کوچکتری تقسیم می‌شوند به همین دلیل نیاز است تا هم سند جدیدی صادر شود و هم مختصاتی خاص متراژ جدید ب این نقشه‌ها نقشه‌های تفکیکی می‌گویند که باز هم در امور ثبتی اهمیت زیادی دارند.

مواردی چون جانمایی پلاک ثبتی و تطبیق آن با وضعیت ملک نیز نیازمند نقشه‌های ثبتی است. البته دقت کنید که پلاک ثبتی متفاوت با پلاک تفکیکی است و مشکلات پلاک تفکیکی ارتباط چندانی با این موضوع ندارد و در بخش دیگری به بررسی آن خواهیم پرداخت.

بنابراین به طور کلی نقشه‌های یو تی ام علاوه بر این که ترسیم آن‌ها الزامی است و برای انجام امور مختلف ناچارا باید اقدام به ترسیم آن کرد مزایای بسیار زیادی هم دارد. چه در زمین‌های شهری و چه در اراضی باغی و ویلایی و حتی کشاورزی و املاک مختلف اعم از آپارتمان‌ها و مغازه‌ها و غیره ترسیم این مختصات خالی از لطف نیست و حتی در صورت تغییرات خیلی سریع در یک منطقه چون لزلزله و غیره به صورت سانتیمتری امکان جانمایی برای ملک شما را ایجاد می‌کند و املاک را از هر گونه تعرض و یا بروز اختلافی مصون می‌دارد.

از آن جا که ترسیم این نقشه‌ها حتما باید با استفاده از نرم‌افزار‌های پیشرفته صورت گیرد و همچنین از جی پی اس‌های خاص برای دریافت مختصات و تعیین حدود چهارگانه استفاده شود پیشنهاد می‌کنیم از کارشناسان رسمی دادگستری جهت انجام امور خود استفاده نمائید تا امکان بروز اختلاف و مشکل را به حداقل رسانده باشید.


* ) ارزیابی و کارشناسی زمین ، ساختمان ، آپارتمان ، اراضی ، ابنیه ، مصالح ساختمانی توسط کارشناس رسمی دادگستری در کلیه استانها و معرفی کارشناس رسمی سایر رشته های مورد نیاز مقیم هر استان


* ) ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی مهاجرت ، اقامت دائم و سرمایه گذاری جهت ارائه به سفارتخانه های کانادا ، استرالیا و آمریکا ... به زبان انگلیسی با اخذ تاییدیه های کانون کارشناسان رسمی دادگستری و وزارت خارجه و قوه قضائیه
 
 
* ) ارزیابی و ارائه گزارش کارشناسی در خصوص املاک و دارائیهای متقاضیان گشایش اعتبارات اسنادی (LC) در بازرگانی و تجارت بین المللی ، واردات و صادرات ، ترهین ، وثیقه املاک جهت اخذ اعتبار از بانک ها و موسسات مالی و اعتباری

* ) نقشه‌برداری ، مساحی و تعیین حدود و تعیین موقعیت
* ) تعیین حقوق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی
* ) رسیدگی به مقادیر کار و صورت وضعیت ساختمان
* ) تطبیق نقشه‌های ساختمانی با وضعیت محل و بنا
* ) رسیدگی به موارد اختلاف بین کارفرمایان و پیمانکاران و مشاورین
* ) رسیدگی و بررسی صورت وضعیت پیمانها و برآورد پروژه های عمرانی
* ) مطالعه پرونده ثبتی و پیاده نمودن پلاک مورد نظر و تشخیص حدود
* ) تشخیص حدود ثبتی و ارائه نظر در مورد اختلافات ثبتی و تفکیک و افراز املاک
* ) نقشه‌برداری و پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه‌هوائی
* ) تهیه نقشه برای املاک فاقد طول و ابعاد جهت ارائه به دفاتر شهرداریها
* ) بررسی و تعیین میزان خسارت و علت خسارت و قدمت املاک
* ) برآورد هزینه های اجرا و تعیین و تعدیل اجاره بهاء

 

******************************
سید مهرداد جوادی
کارشناس رسمی دادگستری
exp-co1

No Internet Connection