مقالات سایت
دسته بندی مقالات
مقالات سایت
دسته بندی مقالات

کارشناس رسمی دادگستری | امور ثبتی

سند ثبتی انواع گوناگونی دارد که هر کدام مسائل حقوقی پیرامون خود را دارد‌. از آنجایی که قبل از انجام هر معامله ای باید با انواع سند و اعتبار قانونی آن آشنا شد، در این مطلب به بررسی سند ملکی و روش های صدور آن می‌پردازیم.

در عرف، سند هر نوشته ای است که هم شخص مدعی و هم خوانده دعوی قادر به استفاده از آن در هر محکمه ای باشد. با ابن تعریف هر عدله غیر مکتوبی از این تعریف خارج می‌شود. در ماده 1284 قانون مدنی سند به چالش و نقد های علمی کشیده شده ‌است.

دکتر کاتوزیان سند را اینگونه تعریف می‌کند: نوشته ای که به منظور تحقق بخشیدن و اثبات واقعه حقوقی تنظیم می‌شود و در اصطلاح حقوقی ‌(سند) نامیده می‌شود. انواع سند ملکی حالت های زیر را دارد: سند مشاع، سند شش دانگ، سند مفروز، سند منگوله دار، سند تک برگ، سند وقفی، سند ورثه ایی، سند معارض، سند وکالتی، سند رهنی و غیره ‌.

 

 

سند ملکی مشاع:

واژه مشاع به معنی شریک بودن است و زمانی به کار میرود که یک ملک، چند مالک داشته باشد و بین چند شریک تقسیم شده باشد. در این سند هر یک از شرکا قسمتی از ملک را صاحب هستند و یک سند رسمی در اختیار دارند؛ به همین خاطر مسائل حقوقی این نوع سند بسیار پیچیده تر از سند های غیر مشاع است.

سند ملکی شش دانگ:

به سندی که تماما به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش دانگ می‌گویند. این سند معتبر ترین سند در بین اسناد ملکی است. مسائل حقوقی درباره این سند بسیار کم است.

سند ملکی مفروز:

مفروز در مقابل مشاع استفاده می‌شود. مفروز در قوانین ثبتی به این معنی است که شخصی قصد جدا کردن سهم خود در یک ملک مشاع را دارد و آن ملک باید به نسبت مشاعی مالکان بین آنها تقسیم شود. این سند یکی از پیچیده ترین اسناد در نوع خود است.

سند ملکی تک برگ:

سند های قدیمی به صورت دفترچه ای بوده اند. اما سند تک برگ نوع جدید تر و امروزی سند است. این نوع سند بر خلاف نوع قدیمی خود با دستخط تهیه نمی‌شود و با وسایل کامپیوتری تایپ میشود. هر سند تک برگ برای یک مالک صادر می‌شود، در این سند کروکی ساختمان و اطلاعات دقیقی از ملک وجود دارد.

سند ملکی وقفی:

زمانی که صاحب ملکی آن را وقف کرده و اداره اوقاف ملک را 99 ساله به دیگران منتقل کند و اجاره آن را بگیرد؛ سند وقفی صادر می‌شود. خرید و فروش این اموال وقفی بدون اجازه اداره اوقاف ممنوع است.

سند ملکی ورثه ای:

بعد از فوت مالک، اموال به وارث میرسد. وارثان میتوانند با تسلیم کردن مدارک به اداره ثبت، به اندازه سهم الارث خود خواهان صدور سند مالکیت شوند.

 

سند ملکی تفکیکی:

این سند به ملکی دلالت میکند که بین چند نفر تقسیم شده و هر کدام به وسیله یک سند از هم تفکیک شده اند. مربوط به املاکی است که چند نفر در مالکیت آنها شریک هستند.

دریافت سند برای ملک بدون سند:

برای دریافت سند برای ملکی که فاقد سند است باید به هیئت مراجعه کرد. این هیئت شامل قاضی، رئیس اداره ثبت، رئیس اداره راه و شهرسازی و گاهی رئیس اداره جهاد کشاورزی است. ه‍یئت بعد از درخواست رسیدگی شما رای را صادر کرده و آن را در دو نوبت به فاصله پانزده روز در روزنامه ها منتشر میکند. بعد از اینکه هیئت در مورد این ملک بررسی ها را انجام داد نتیجه اعلام میشود.

البته گاهی قانون هم نمی‌تواند ملک را سند دار کند؛ املاکی وجود دارند که امکان دریافت سند برای آنان ممکن نیست:

مورد اول فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی، و دومی مفقودالاثر بودن مالک.

در صورتی که یکی از شرایط گفته شده وجود داشته باشد امکان صدور سند‌ وجود ندارد. زمانی که قصد دریافت سند برای ملک بدون سند خود را دارید، باید به سازمان ثبت اسناد و املاک مراجعه و درخواست گرفتن سند را به سازمان تسلیم کنید. به موارد زیر توجه داشته باشید:

1_ قانون تعین و تکلیف ساختمان های ثبتی فاقد سند، زمین ها و چهار دیواری ها را شامل نمیشود و فقط مخصوص ساختمان های احداثی است.

2_ درخواست صدور سند برای ملکی است که مالک یا حداقل یکی از ورثه ها، به آن دسترسی نداشته باشد.

3_ ساختمان ها، باغ ها و زمین های کشاورزی باید دارای سابقه ثبت باشند.

4_ این قانون مدت انقضا و مهلت ندارد.

 

در ادامه، مدارک لازم در املاک قول نامه ای یا املاک دارای سند مشاعی و تهیه نقشه ملک و بقیه مدارک مورد نیاز باید به همراه درخواست به سازمان ثبت اسناد ارائه شود.

بنابراین مشکلات زیادی را در حوزه اسناد و املاک  دریافت اسناد مختلف می‌توان تصور کرد. مشکلاتی که معمولا جنبه بارز آن فنی است و گاها هم جنبه‌های حقوقی دارند. از آن جا هر دو جنبه این مشکلات در حل پرونده‌های قضائی اهمیت دارد کارشناسان رسمی و وکلای ما در این زمینه مشاوره فنی و حقوقی لازم در خصوص حل و پیگیری مشکلات را به متقاضیان محترم ارائه خواهند نمود. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان ما تماس حاصل نمائید

 

همواره پرونده‌های قضائی دو جنبه بسیار مهم را به همراه دارند. اولین موضوع مباحث حقوقی حول یک پرونده قضائی است. آن چه قانون در مورد یک پرونده و یا یک تخلف می‌گوید و یا حقوقی که برای افراد مختلف در نظر گرفته است از جمله مباحث حقوقی هستند. اهمیت مباحث حقوقی به گونه‌ای است که گاها استفاده از وکلای مجرب به منزله یک اصل تعیین کننده در روند دادرسی تبدیل می‌شود.

اما از سوی دیگر هر اختلافی یک جنبه فنی هم دارد. برای مثال در اختلافات ثبتی وکلاء قادر به اظهار نظر در خصوص نقشه‌های ملک و یا تعارض مالکیت نخواهند بود به همین دلیل در این زمینه از کارشناس رسمی دادگستری استفاده می‌شود. با توجه به اهمیت این دو موضوع در امر دادرسی همکاران ما مجموعه‌ای از خدمات ترکیبی را ارائه می‌دهند که شامل هر دو موضوع است.

خدمات ترکیبی در خصوص امور ثبتی به این شکل است که با تقبل وکالت پرونده شما توسط وکیل در خصوص مواردی مانند تهیه پلاک ثبتی، ثبت سند، انتقال سند، تغییر حد و حدود و فروش قسمتی از آن و امثالهم با استفاده از نظریه های کارشناسی راجع به مسائل فنی و استفاده از نرم افزار و استفاده از پایگاه های داده می تواند مدارک و مستندات تهیه کرده و برای شفاف سازی مسئله استفاده کند و امور حقوقی را پیگیری کند. امور ثبتی در واقع امور حقوقی هستند که بنا بر شرایط خاص اختلافاتی میان طرفین به وجود می آید و با نظریه های کارشناسی و پیگیری توسط وکیل به نتیجه می رسد.

خدمات ترکیبی امور ثبتی

خدمات ترکیبی امور ثبتی شامل پیگیری پرونده توسط وکیل و تسلیم نظریه کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی به وکیل در راستای تهیه مستندات و شواهد و صدق عمل می باشد. امور ثبتی اغلب در خصوص املاک و اراضی، وسایل نقلیه و مسائل ثبت شرکت تجاری انجام می شود. با این که حوزه های مذکور دارای مسائل گوناگونی هستند که هر کدام نیاز به رفع ابهام و تهیه مدارک مورد تایید کارشناس دارند، پیگیری روند حقوقی پرونده توسط وکیل انجام می شود و کارشناس صرفا امکان تسلیم گزارش را دارد.به طور مثال می توان به مسئله ثبت سند ملک اشاره کرد. برای ثبت سند ملک هایی که دارای قولنامه یا  بیع نامه هستند می توان پرونده را به وکیل حقوقی واگذار نمود که وی با بررسی احکام و موارد مربوط به ثبت سند از کارشناس تسلیم گزارش مبنی بر بررسی و تحقیق و جمع آوری مدارک دال بر حقانیت تعلق گرفتن سند می نماید. توجه داشته باشید کارشناس در این مورد با استفاده از روش هایی نظیر تحقیقات میدانی، بررسی اراضی منطقه و تاریخچه آن ها اقدام به ارائه گزارش می نماید.

به عنوان یک مثال کاربردی می‌توان در خصوص پرونده‌های مختلف در حوزه خرید و فروش به افراد متعدد اشاره کرد. هر چند با توجه به شیوه استعلام گیری روش‌های کلاهبرداری در این خصوص کمتر شده است اما کماکان هم مشکلاتی بروز می‌کند. گاها یک زمین مشخص به چندین نفر فروخته می‌شود بنابراین ادعا‌های زیادی در این مورد مطرح می‌شود در این پرونده‌ها ابتدا کارشناسان امور ثبتی و همچنین کارشناسان نقشه برداری در خصوص وضعیت ملک بدون توجه به اختلاف اظهار نظر می‌کنند و کارشناسان ثبتی هم روند ثبت را بررسی می‌نمایند.

اما در بخش حقوقی هم وکلای ما به پیگیری کلاهبرداری صورت گرفته بر اساس گزارش کارشناس می‌پردازند. بنابراین این مشکل هم به مثابه یک مسئله فنی است و هم به مثابه مسئله حقوقی که نیازمند یک گروه متخصص است.

امور ثبتی و وکالت پرونده حقوقی

امور ثبتی املاک، وسایل نقلیه و شرکت ها می تواند به واسطه شخص حقوقی نظیر وکیل رسمی دادگستری انجام شود، هنگامی که روند حقوقی با توجه به تبصره ها و آیین نامه ها انجام می شود در صورتی که نیاز به ارائه نظر کارشناس رسمی امور ثبتی باشد، می توان از کارشناس خواست تا اظهار نظر نماید. به طور مثال می توان به مسئله ثبت سند شرکت چند منظوره اشاره نمود. چنانچه شرکت به عنوان چند منظوره ثبت شود و خدماتی که شرکت ارائه می دهد در یک حوزه باشد مشکل به وجود می آید و وکیل رسمی می تواند با استفاده از نظر کارشناس در راستای تعیین تکلیف شرکت اقدام نماید.

در نهایت خدمات ترکیبی امور ثبتی با تسلیم گزارش کارشناس ثبتی و پیگیری روند پرونده توسط وکیل حقوقی انجام می شود. خدمات ترکیبی گاهی لازم و ملزوم هم هستند به طوریکه وجود نظر کارشناس خود مستندی محکم و معتبر می باشد. در امور ثبتی کارشناس با توجه به مشاهدات میدانی و تحقیق نظریات خود را به وکیل تسلیم می کند.

 

یکی از مهم‌ترین کاربرد‌های نقشه برداری در ثبت اسناد و املاک و یا نقشه برداری جهت بررسی و حل مشکلات ثبتی است. به چنین نقشه‌هایی نقشه‌های ثبتی می‌گویند که به دلایل مختلفی هم تهیه می‌شوند. تثبیت مالکیت، تعیین مالکیت، جانمایی و غیره به وسیله انواع نقشه‌برداری‌ها صورت می‌گیرد. در ادامه ابتدا به انواع نقشه‌برداری‌های ثبتی و سپس به کاربرد آن‌ها در امور ثبتی اشاره خواهیم کرد و در پایان نیز مبحثی کوتاه در خصوص هزینه نقشه برداری خواهیم داشت.

نقشه‌های کاداستر و امور ثبتی

کاداستر یک نقشه کلی اما جامع و دقیق از وضعیت زمین‌ها و اراضی یک منطقه است که به منظور تعیین حدود املاک، تثبیت مالکیت و همچنین بررسی اختلافات در امور ثبتی ترسیم می‌شود. ترسیم این نقشه‌ها در مراحل مختلفی صورت می‌گیرد و از ابزار‌هایی چون برنامه‌های اتوکد و دوربین‌های فوق حرفه‌ای نقشه برداری استفاده می‌شود. بنابراین برای ثبت یک ملک شما نیازمند نقشه کاداستر هستید و با دریافت نقشه رقومی می‌توانید اقدام به تثبیت مالکیت خود نمائید.

کاداستر مشکلات ثبتی را تا حد بسیار زیادی کاهش می‌دهد چرا که نمای کاملی از وضعیت املاک و اراضی به متخصصان امور ثبتی می‌دهد و با استفاده از این نقشه‌ها می‌توان هر گونه تداخل و تجاوز به حریم و نادیده گرفتن حدود در اراضی و املاک را مشخص نمود. علاوه بر این نقشه‌های کاداستر با توجه به ترسیم موقعیت کلی املاک می‌تواند راهنمای خوبی برای تعیین ارزش املاک هم باشد.

البته لازم به ذکر است که نقشه‌های کاداستر اهداف بسیار گسترده‌تری دارند و در حال حاضر به شکل‌های مختلف از جمله کاداستر سیاسی، جغرافیایی، عمومی و نهایتا ملکی هم ترسیم می‌شوند.

نقشه‌های UTM و امور ثبتی

 نقشه یو تی ام یک نقشه رقوم دار با مشخصات خاص است. این مشخصات بر اساس طول و عرض جغرافیایی و یک معادله نسبتا ساده مشخص می‌شود. هر مختصاتی در نسبت آن به زمین و در دقت یک سانتیمتر صورت می‌گیرد. به این معنا که هر بخش از کره زمین دارای مختصات خاصی است که هنگام تعیین حدود آن مختصات مذکور منحصر به فرد خواهد بود. بنابراین امکان هیچگونه تجاوزی حتی به صورت سانتیمتر هم به آن وجود نخواهد داشت.

تقریبا تمامی امور ثبتی با داشتن نقشه‌های یو تی ام قابل حل و بررسی است. بر اساس ماده 147 مالکان برای دریافت سند باید اقدام به ارائه نقشه‌های UTM نماید. البته کاربرد نقشه‌های یو تی ام بسیار بیشتر از این موارد است. معمولا دو روش تخصصی برای ترسیم نقشه‌های یو تی ام وجود دارد. روش اول که معمولا روش دشوارتری نیز محسوب می‌شود. استفاده از چند نقطه همزمان در ملک است که با دستگاه‌هایی مانند توتال استیشن و انواع جی پی اس‌ها صورت می‌گیرد اما درروش دوم با استفاده از GPSهای چند فرکانسه اقدام به تعیین گوشه‌های ملک و سپس ترسیم نقشه می‌نمایند.

چه املاک دارای سند باشند و چه خیر تعیین مختصات یو تی ام امری ضروری به نظر می‌رسد. اولا همانطور که اشاره کردیم قوانین ثبتی ما برای کاهش مشکلات موجود در امور ثبتی و همچنین تداخل مالکیت و جلوگیری از عدم ثبت متعدد یک ملک اقدام ترسیم یو تی ام را الزامی نموده‌اند. از سوی دیگر علاوه بر دریافت قباله سند اموری چون اصلاح متراژ املاک، تفکیک اراضی، و یا تجمیع زمین‌های شهری و غیر شهری نیز نیازمند ترسیم نقشه یو تی ام است.

املاک سند داری که دارای دفترچه هستند جهت دریافت سند کاداستری حتما باید اقدام به مشخص نمودن مختصات یو تی ام نمایند. از آنجا که در دفترچه‌ها معمولا حدود مشخص نیستند و یا نیاز به جانمایی وجود دارد سند کاداستری با وجود دفترچه و نقشه تعیین حدود در آن نیز صادر نمی‌شود به همین دلیل حتما باید از کارشناسان رسمی نقشه برداری جهت ترسیم نقشه یو تی ام برای تبدیل دفترچه به سند استفاده شود.

از سوی دیگر متاسفانه در سال‌های اخیر بسیاری از دفترچه‌های ملکی به دلیل عدم دریافت سند کاداستری دچار مشکل شده‌اند و در صورت طرح دعوی در خصوص متراژ و غیره حتما نیازمند ترسیم نقشه مذکور هستند. برای انجام تغییر سند حتما باید از جانمایی پلاک ثبتی استفاده نمود که امکان تغییر سند فراهم شود.

از طرف دیگر سالانه ترسیم نقشه‌های مختلفی مانند نقشه‌های تجمیعی و تفکیکی ضرورت پیدا می‌کند. نقشه‌های تجمیعی به این شکل است که فردی چند ملک منفک از هم دارد که قصد ساخت آن به صورت یکجا را دارد و یا قصد ساخت ملک به صورت مشارکتی دارند. در این املاک به جای سند‌های قبلی یک سند کلی صادر می‌شود و در صورت فقدان سند نیز نیازی به ابطال وجود نخواهد داشت.

از سوی دیگر با توجه به افزایش جمعیت در سال‌های اخیر و همچنین موضوعاتی چون قوانین ارث و انحصار وراثت گاها املاک به واحد‌های کوچکتری تقسیم می‌شوند به همین دلیل نیاز است تا هم سند جدیدی صادر شود و هم مختصاتی خاص متراژ جدید ب این نقشه‌ها نقشه‌های تفکیکی می‌گویند که باز هم در امور ثبتی اهمیت زیادی دارند.

مواردی چون جانمایی پلاک ثبتی و تطبیق آن با وضعیت ملک نیز نیازمند نقشه‌های ثبتی است. البته دقت کنید که پلاک ثبتی متفاوت با پلاک تفکیکی است و مشکلات پلاک تفکیکی ارتباط چندانی با این موضوع ندارد و در بخش دیگری به بررسی آن خواهیم پرداخت.

بنابراین به طور کلی نقشه‌های یو تی ام علاوه بر این که ترسیم آن‌ها الزامی است و برای انجام امور مختلف ناچارا باید اقدام به ترسیم آن کرد مزایای بسیار زیادی هم دارد. چه در زمین‌های شهری و چه در اراضی باغی و ویلایی و حتی کشاورزی و املاک مختلف اعم از آپارتمان‌ها و مغازه‌ها و غیره ترسیم این مختصات خالی از لطف نیست و حتی در صورت تغییرات خیلی سریع در یک منطقه چون لزلزله و غیره به صورت سانتیمتری امکان جانمایی برای ملک شما را ایجاد می‌کند و املاک را از هر گونه تعرض و یا بروز اختلافی مصون می‌دارد.

از آن جا که ترسیم این نقشه‌ها حتما باید با استفاده از نرم‌افزار‌های پیشرفته صورت گیرد و همچنین از جی پی اس‌های خاص برای دریافت مختصات و تعیین حدود چهارگانه استفاده شود پیشنهاد می‌کنیم از کارشناسان رسمی دادگستری جهت انجام امور خود استفاده نمائید تا امکان بروز اختلاف و مشکل را به حداقل رسانده باشید.

 

ارائه گزارش کارشناسی در خصوص :
تعین قیمت و وثیقه و ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی مهاجرت
تطبیق مساحت ، تشخیص حدود ثبتی و ارائه نظر در مورد اختلافات ثبتی و تفکیک و افراز املاک ، اضافه مساحت و بررسی صحت اجرای تشریفات ثبتی تفکیک ، تقسیم ،
ومواد 140 – 147 – 148 و مطالعه پرونده ثبتی و پیاده نمودن پلاک مورد نظر
نقشه‌برداری و پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه‌هوائی ، تهیه نقشه برای املاک فاقد طول و ابعاد جهت ارائه به دفاتر شهرداریها و اداره ثبت


* ) ارزیابی و کارشناسی زمین ، ساختمان ، آپارتمان ، اراضی ، ابنیه ، مصالح ساختمانی توسط کارشناس رسمی دادگستری در کلیه استانها و معرفی کارشناس رسمی سایر رشته های مورد نیاز مقیم هر استان


* ) ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی مهاجرت ، اقامت دائم و سرمایه گذاری جهت ارائه به سفارتخانه های کانادا ، استرالیا و آمریکا ... به زبان انگلیسی با اخذ تاییدیه های کانون کارشناسان رسمی دادگستری و وزارت خارجه و قوه قضائیه
 
 
* ) ارزیابی و ارائه گزارش کارشناسی در خصوص املاک و دارائیهای متقاضیان گشایش اعتبارات اسنادی (LC) در بازرگانی و تجارت بین المللی ، واردات و صادرات ، ترهین ، وثیقه املاک جهت اخذ اعتبار از بانک ها و موسسات مالی و اعتباری

* ) نقشه‌برداری ، مساحی و تعیین حدود و تعیین موقعیت
* ) تعیین حقوق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی
* ) رسیدگی به مقادیر کار و صورت وضعیت ساختمان
* ) تطبیق نقشه‌های ساختمانی با وضعیت محل و بنا
* ) رسیدگی به موارد اختلاف بین کارفرمایان و پیمانکاران و مشاورین
* ) رسیدگی و بررسی صورت وضعیت پیمانها و برآورد پروژه های عمرانی
* ) مطالعه پرونده ثبتی و پیاده نمودن پلاک مورد نظر و تشخیص حدود
* ) تشخیص حدود ثبتی و ارائه نظر در مورد اختلافات ثبتی و تفکیک و افراز املاک
* ) نقشه‌برداری و پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه‌هوائی
* ) تهیه نقشه برای املاک فاقد طول و ابعاد جهت ارائه به دفاتر شهرداریها
* ) بررسی و تعیین میزان خسارت و علت خسارت و قدمت املاک
* ) برآورد هزینه های اجرا و تعیین و تعدیل اجاره بهاء

 

******************************
سید مهرداد جوادی
کارشناس رسمی دادگستری
exp-co1