مقالات سایت
دسته بندی مقالات
مقالات سایت
دسته بندی مقالات

کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان  | ارزیابی ملک ، زمین ، آپارتمان

نحوه محاسبه عرصه و اعیان در موارد بسیاری کاربرد دارد. در تعیین میزان سهم هر فرد در نوسازی و بازسازی‌ها، خرید و فروش املاک و همچنین مواردی چون بروز اختلاف بین شرکا در یک ملک معمولا از کارشناسان جهت تعیین میزان عرصه و اعیان استفاده می‌شود. در ادامه به کمک کارشناسان حوزه راه و ساختمان به بررسی این موارد خواهیم پرداخت.

ارزیابی ملک زمین آپارتمان

ارزیابی و قیمت گذاری ملک، زمین یا آپارتمان به عوامل مختلفی بستگی دارد. یکی از مهم‌ترین عوامل در ارزیابی ملک، عرصه و عیان است. در واقع موقعیت خوب عرصه در افزایش ارزش افزوده عیان موثر می باشد. هم چنین اعیان مناسب، ارزش‌افزوده ایی برای عرصه ایجاد می‌ نماید.

تفاوت بین عرصه و اعیان  در قیمت گذاری ملک

عوامل مختلفی در ارزش عرصه و عیان تاثیر گذار هستند ولی قبل از آن توضیح مختصری در مورد آنها می دهیم. منظور از عرصه، همان زمین است و به بنا، ساختمان و هر چیزی که روی زمین ساخته می شود، عیان می گویند. یک ساختمان می تواند دارای کاربری های متفاوتی از جمله مسکونی، اداری و یا تجاری باشد. به همین خاطر هنگامی که ملک به صورت شش دانگ خریداری می شود، یعنی شامل عرصه و اعیان است.

عوامل موثر در ارزش عرصه( زمین):

  • ابعاد و اندازه ملک
  • با توجه به نوع کاربری ملک، ارزش آن متغیر است.
  • گذرهای مجاور ملک و راه‌های دسترسی
  • عرض ‌گذر ورودی اصلی ملک
  • مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
  • امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذیصلاح.
  • وضعیت جانمایی عرصه نسبت به محدوده شهر
  • احراز مالکیت
  • مطابقت مشخصات ثبتی ملک( ابعاد و مساحت) با مشخصات محل معرفی‌شده
  • بررسی میزان عقب‌نشینی ملک

عوامل موثر در ارزش عیان(ساختمان):

  • هزینه‌های شهرداری: هزینه صدور پروانه، هزینه عوارض پذیره در املاک تجاری، هزینه عوارض مازاد تراکم، هزینه عوارض پیش آمدگی بنا (بالکن)، هزینه عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، هزینه عوارض کمیسیون‌های مختلف، هزینه عوارض آتش‌نشانی و فضای سبز و...جز هزینه های شهرداری محسوب می شوند.
  • هزینه های احداث بنا: هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه‌های اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم، هزینه تأمین ماشین‌آلات، هزینه ژئوتکنیک (زمین‌شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص، هزینه دستمزد، هزینه‌های حق الثبت صدور سند تفکیکی و سایر هزینه‌های متفرقه جز هزینه های احداثی هستند و در ارزش عیان تاثیر گذار می باشند.

نحوه محاسبه عرصه و اعیان در ارزیابی ملک

یکی از نکاتی که برای قیمت گذاری ملک باید به آن توجه کرد این است، زمانی که عرصه کاربری تجاری داشته باشد، مطمئنا با ارزش تر خواهد بود. مثلا اگر دو ملک در مکان مشابه ایی باشند؛ اما یکی از آنها مسکونی و دیگر کاربری تجاری داشته باشد، قطعا ملک تجاری با قیمت بیشتری خرید و فروش می شود. هم چنین انجام هر گونه تغییرات روی عیان( ساختمان)، بر روی ارزش افزوده عرصه تاثیر گذار خواهد بود. درصورتی‌که زمین دارای مستحداثی باشد، معمولاً تعیین ارزش آن آسان خواهد بود. اما قیمت گذاری در زمین‌هایی که در آن مستحداثی وجود ندارد، بسیار مشکل می باشد. هر زمینی از جمله موات، بایر و دایر دارای عرصه و اعیان است. ارزش عرصه مربوط به موقعیت جغرافیایی زمین می باشد و با هر تغییری جابه جا نمی گردد ولی تعیین ارزش اعیان مربوط به آن قسمت از املاک است که با رفتار و اعمال حقوقی قابل تغییر باشد. به طور ساده تر می توان گفت که تغییرات در اعیان زمین موجب تغییرات در ارزش عرصه می شود. هم چنین اگر زمین هیچ‌گونه مستحدثاتی نداشته باشد، تعیین‌کننده ارزش اعیان، نوع کاربری زمین و موقعیت جغرافیایی آن، ارزش عرصه را تعیین می نماید. به‌عنوان ‌مثال فرض کنید که سه قطعه بدون هیچ مستحدثات و همگی با ابعاد یکسان در یک خیابان قرار دارند و اولی کاربری زراعی و دومی کاربری صنعتی و سومی کاربری خدماتی داشته باشد. ارزش عرصه با توجه به موقعیت جغرافیایی یکسان قطعات در هر سه قطعه می‌تواند یک عدد ثابتی باشد اما با توجه به اینکه هر قطعه کاربری متفاوتی دارد، ارزش اعیان املاک با هم متفاوت می باشند. در آخر کارشناس دادگستری باید با توجه به تمام فاکتورها قیمت نهایی را محاسبه نماید.

در صورت نیاز به کارشناس جهت محاسبه عرصه و اعیان و یا بروز اختلاف با شرکا و نیاز به ارائه گزارش رسمی جهت حل امور و اختلافات به مراجع و محاکم رسمی می‌توانید با کارشناسان ما تماس حاصل نمائید.

 

منظور از ارزیابی املاک  در این یادداشت بررسی و تعیین ارزش و قمیت املاک است که بخشی از آن مربوط به مشخص نمودن اعیان عرصه است و بخشی دیگر شامل ارزیابی ساخت و ساز و معماری و سند و حق آب و گاز و برق می باشد. چنانچه بخواهیم در حوزه املاک فعالیت داشته باشیم نیازمند آگاهی دقیق از روند کار و شیوه خرید و فروش و ساخت و ساز هستیم. چرا که در بحث املاک ممکن است مشکلاتی پیش بیاید که نیاز به بررسی توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان و وکیل دادگستری داشته باشد می توان گزارشات کارشناس را به وکیل ارائه داد تا در راستای احقاق حق از مدرک مکتوب بتوان استفاده نمود. ارزیابی املاک شامل تعیین قیمت خرید و فروش ویلا، ساختمان، باغ و سایر اراضی تجاری، مسکونی و اداری و مشکلات مربوط به آن می شود‌.

خدمات ترکیبی ارزیابی املاک

خدمات ترکیبی ارزیابی املاک اغلب شامل وکالت حقوقی و بررسی توسط کارشناس رسمی می باشد در حیطه مواردی مانند اختلافات بین کارفرما و پیمانکار، حل اختلافات در خصوص تعیین و حدود اراضی، ثبت سند و بررسی و ارزیابی خسارات وارده به ملک های مسکونی جدید و قدیمی، خرید و فروش ملک انجام می شود. نحوه کار به این صورت است که در خصوص هر یک از موارد فوق شخص می تواند با مراجعه به وکیل دادگستری، وکالت پرونده خود را به وی واگذار نماید، سپس وکیل با استفاده از احکام و تبصره های قانونی پرونده را بررسی می کند و برای شفاف سازی از نظریات کارشناس استفاده می کند. این شیوه باعث می شود مسئله به طور کامل شفاف سازی شود و احقاق حق به درستی صورت گیرد. به طور مثال خدمات ترکیبی ارزیابی و بررسی اختلافات در خصوص تعیین و حدود اراضی به این شکل است که ابتدا شخص به دادگاه مراجعه کرده و می تواند وکالت پرونده را به وکیل قانونی بسپارد. در این صورت وکیل با تقبل پرونده مسئولیت بررسی و تحقیق و جمع آوری مدارک و شواهد را‌عهده دار می شود ، وکیل در راستای تحقیق و جمع آوری اطلاعات در خصوص تعیین حد و مرز زمین مورد نظر می تواند از کارشناس دادگستری راه و ساختمان نظریه کارشناسی بخواهد که در چنین حالتی کارشناس با استفاده از نرم افزار هایی نظیر گوگل ارث، اتوکد و بررسی سند و سوابق خرید و فروش، مبایع نامه، قولنامه و امثالهم اقدام به تنظیم نظریه کارشناسی نموده و گزارش خود را تسلیم وکیل می کند و وی با انجام کارهای قانونی و احکام مربوط به آن موضوع در حل مشکل می کوشد.

ارزیابی املاک

املاک به صورت های مختلف مورد ارزیابی قرار می گیرد از جمله تهیه  ترازنامه مالیاتی جهت ارائه به سفارت کانادا، استرالیا، امریکا و سایر کشور ها، ثبت و انتقال سند، تهیه نقشه های ساختمانی، تعیین حقوق و مالیات و سر قفلی، برآورد هزینه اجرا و پیاده سازی آن، شفاف سازی‌اختلافات میان کارفرما و پیمان‌کار. ارزیابی هایی که توسط کارشناس رسمی راه و ساختمان انجام می شود می تواند برای کمک به حل مشکلات مفید باشد. به طور مثال فرض کنید می خواهید جهت مهاجرت به کانادا اقدام نمایید و نیازمند تنظیم ترازنامه هستید و می خواهید به هر دلیلی وکالت پرونده مهاجرتی را به وکیل بسپارید. در این خصوص وکیل ابتدا مدارک و مستندات مورد نیاز مهاجرت شما را تهیه می کند اما در خصوص تهیه ترازنامه می تواند از کارشناس بخواهد تا ارزیابی عرصه و املاک شما را با توجه به ویژگی های مورد نظر سفارت کانادا تنظیم نماید. کارشناس هم به صورت مشاهدات میدانی و ارائه گزارش در این راستا عمل می کند.

خدمات ترکیبی ارزیابی املاک و اراضی به صورت وکالت پرونده توسط وکیل و گزارش کارشناسی توسط کارشناس در راستای تکمیل اسناد و مدارک و شواهد و شفاف سازی صورت می گیرد. کارشناس آگاه به مسائل فنی ارزیابی املاک و اراضی است و با استفاده از روش های رسمی و فنی مورد تایید دادگاه گزارشات خود را ارائه می دهد حال آن که وکیل با تقبل وکالت پرونده شما با استفاده از تبصره های قانونی و ماده های حقوقی اقدام به احقاق حق می نماید.

 

در مورد تعیین سن ساختمان‌ها مطالب مختلفی وجود دارد. بسیاری از کارشناسان با بررسی‌های خود پس از چند ساعت سن یک ساختمان را ارزیابی می‌کنند و یا قدمت آن را تشخیص می‌دهند. راه‌های مختلفی برای تعیین سن بنا وجود دارد اما در بسیاری از این موارد ارزیابی سن و عمر بنا که اساسا دو موضوع متفاوت جدای از هم است مورد توجه افراد قرار نمی‌گیرد و اشتباهاتی در تعیین عمر و سن بنا ایجاد می‌شود. عدم توجه به این نکته گاها زمینه اشتباهاتی را در گزارشات کارشناسی هم فراهم می‌آورد به طوری که احتمال دارد هزینه انجام کارشناسی و زمان آن را برای متقاضیان چند برابر کند.

در ادامه ابتدا راه‌های مختلف تعیین سن بنا را بررسی و مشکلات هر یک را عنوان می‌کنیم و سپس به نحوه تعیین عمر بنا می‌پردازیم و تفاوت سن و عمر بنا را شرح خواهیم داد و نهایتا در خصوص امکان‌های ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری ساختمان مطالبی را طرح خواهیم کرد.

 اهمیت تعیین سن ساختمان

اهمیت تعیین سن ساختمان در تسهیلاتی است که برای بسیاری از ساختمان‌ها در نظر گرفته می‌شود. افراد زیادی برای دریافت وام آپارتمان و منازل خود را به رهن می‌گذارند و یا عده‌ای اقدام به خرید و فروش بنا می‌کنند به همین دلیل مایل هستند تا ارزش بنا را بر اساس سن ساختمان تعیین کنند از این رو نیازمند ارزیابی سن ساختمان هستند. از طرف دیگر قوانینی در خصوص ساخت و ساز و سکونت در بسیاری از واحد‌های ساختمانی وجود دارد که شهرداری اقداماتی را در خصوص این منازل انجام می‌دهند به همین دلیل امکان ارزیابی سن بنا بسیار زیاد خواهد بود.

نکته دیگر در اهمیت ارزیابی سن بنا مربوط به املاکی است که به صورت اشتراکی استفاده می‌شوند. این املاک ممکن است یک آپارتمان و یا یک مغازه باشد و یا حتی یک پاساژ تجاری. افزایش سن این‌ها قاعدتا با کاهش مقاومت ساختمان همراه خواهد بود و احتمال بروز خطرات مالی و جانی را ایجاد می‌کند. به همین دلیل در مواردی ممکن است شهرداری‌ها حکم بازسازی و یا تخریب و نوسازی دهند که بر اساس تعیین سن بنا صورت می‌گیرد و یا حتی شریک یا شرکاء یک مجتمع مسکونی یا تجاری اجازه بازسازی و نوسازی را ندهند در این موارد معمولا اختلافاتی ایجاد می‌شود و از کارشناسان رسمی دادگستری نیز برای ارزیابی سن بنا استفاده می‌شود.

روش‌های مختلف تعیین سن بنا

به طور معمول می‌توان سه نوع سن ساختمان را از هم تفکیک نمو و به سه شیوه‌ در خصوص آن اظهار نظر کرد.

  • سن واقعی ساختمان
  • سن سندی بنا
  • سن بهره‌برداری

منظور از سن واقعی ساختمان زمانی است که پی ریزی ساختمان آغاز شده است. یعنی برای مثال اگر شروع اسکلت بندی و یپ ریزی یک بنا در آبان سال 80 شروع شده باشد و ساختمان در سال 85 بهره‌برداری شده باشد در حال حاضر سن بنا نزدیک به 18 سال است. دلیل استفاده از این روش برای تعیین سن بنا خصوصیات مصالح است. از آن جا که معمولا هدف از تعیین سن ارزش گذاری بر آپارتمان و منزل و ساختمان و غیره است بهتر است که محاسبه‌ها نیز حول قدمت واقعی ساختمان صورت گیرد.

مصالح از انواع آهن آلات گرفته تا سنگ و سیمان و گچ بکار رفته در آن معمولا بعد از مدتی خاصیت خود را از دست داده و مقاومت سابق را ندارد. به همین دلیل هنگام تعیین عمر بنا مبدا محاسبه را روز پی ریزی ساختمان تعیین می‌کنند. از بین رفتن اتصالات، خردگی فولاد، فرسایش سیمان، فرسایش سنگ‌ها و موارد متعددی از این قبیل که اجزای اصلی یک ساختمان را تشکیل می‌دهند در طول ساخت هم دچار فرسایش می‌شوند. روش تعیین سن بنا بر این اساس گزارشات ساختمانی است. همه ساختمان‌ها مدارکی در خصوص مجوز ساخت و همچنین مراحل ساخت و گزارشات پیمانکاری در اختیار دارند که این گزارشات مورد بررسی کارشناسان ما قرار می گیرد و سن واقعی بر این اساس تعیین خواهد شد.

اما سن سندی عمر ساختمان را بر مبنای زمان دریافت سند که معمولا مقارن با پایان کار است مشخص می‌کند. بنابراین در مثال مذکور سن ساختمان تنها 13 سال عنوان می‌شود که نسبت به سن واقعی تفاوت قابل توجهی دارد. این روش معمولا مورد توجه در معاملات قرار می‌گیرد و بر اساس آن خرید و فروش‌ها صورت می‌گیرد اما در ارزیابی‌ها کارشناسان ما در خصوص فاصله زمانی بین سن سندی و سن واقعی اظهار نظر لازم را به خریداران و فروشندگان می‌کنند چرا که در ارزش گذاری ساختمان‌ها این مورد اهمیت ویژه‌ای خواهد داشت.

روش آخر سن بهره‌برداری است. منظور از سن بهره‌برداری زمانی است که یک ساختمان ورد بهره‌برداری ساکنین قرار می‌گیرد. این روش هم در بسیاری از معاملات مورد توجه است خصوصا افرادی که قصد خرید خانه دارند معمولا به دنبال آپارتمان به اصطلاح صفر می‌گردند این شاخص را به عنوان سن بنا لحاظ می‌کنند.

اما چرا روش‌های مختلفی برای کارشناسی قدمت ساختمان وجود دارد؟

هدف اصلی در تعیین سن بنا خصوصا در معاملات بررسی میزان مقاومت بنا و فرسودگی احتمالی آن است. هر چند در بسیاری از موارد مانند دریافت تسهیلات بانکی و یا ترهین و غیره معمولا سن واقعی اهمیت دارد اما در کل سن بهره‌برداری و سن سندی نیز مورد توجه است. دلیل این موضوع را باید در فرسایش ناشی از حضور ساکنین دانست. تصور کلی بر این است که هنگام استفاده مسکونی و یا تجاری از ساختمان بخش زیاد‌تری از ساختمان در معرض فرسایش و یا کهنگی قرار می‌گیرد. اما آیا این ادعا درست است یا خیر و یا این که به چه میزان حضور ساکنین در مقاومت ساختمان تاثیر گذار هستند را در ادامه یادداشت توضیح خواهیم داد.

تعیین عمر بنا

منظور از تعیین عمر بنا میزان زمانی است که می‌توان از یک ساختمان استفاده کرد بدون این که خسارت جانی و مالی در پی داشته باشد. و یا به تعریف دیگری سن بنا زمانی است که هنوز بنا شکل اولیه خود را از دست نداده باشد. اما چرا این دو تعرف از سن بنا وجود دارد. اولا تعیین سن بنا لزوما به هدف زندگی یا کسب و کار در آن صورت نمی‌گیرد. برای مثال فرض کنید که شهرداری قصد تخریب یک ملک را به دلیل فرسودگی دارد اما در آن ملک فردی زندگی نمی‌کند و یا کسب و پیشه‌ای ندارد. صاحب ملک در این موارد برای انجام امور کارشناسی سن بنا را بر اساس وضیعت موجود آن مشخص می‌کند.

اما در مواردی هم ممکن است هم کسب و پیشه و هم استفاده مسکونی از یک بنا شود و اختلافاتی در خصوص بازسازی و یا نوسازی بنا وجود داشته باشد. کارشناسان ما در اینجا گزارش کاملی در خصوص مدت زمانی که می‌توان از این بنا با کاربری موجود استفاده کرد تنظیم می‌کنند. بر خلاف آن چه تصور می‌شود در هیچ کشوری و با هیچ فرمولی نمی‌توان سن دقیق بنا را تعیین نمود چرا که مقاومت آن بسته به عوامل بسیاری خواهد بود. با این حال کارشناسان ساختمانی از جدولی جدید و بروز و بر اساس استاندارد‌های جهانی ساختمان برای تعیین عمر بنا استفاده می‌کنند.

بر اساس این جدول تمامی معیارهایی که در مقاومت بنا تاثیر دارند مشخص می‌شوند. هر یک از این معیار‌ها درصد خاصی در مقاومت ساختمان تاثیر دارند به همین دلیل ضریب تاثیر آن‌ها هم با توجه به این متغیر مشخص می‌شود. این جدول تمامی نکات جزئی در خصوص عمر بنا را در نظر می‌گیرد. برای مثال در نظر بگیرد که ساختمانی با عمر 15 سال مورد کارشناس ماست. اگر عمر مفید یک ساختمان را 25 سال در نظر بگیریم که معمولا این عدد معیار خاصی هم ندارد 10 سال از عمر مفید آن باقیمانده است اما آیا عمر بنا 10 سال دیگر خواهد بود؟ پاسخ منفی بهترین پاسخ خواهد بود چرا که استاندارد عمر بنا باید بر اساس مقاومت مشخص شود که معیار آن در جدول کارشناس دادگستری ساختمان ترسیم و مشخص شده است. فرض کنید که یک آپارتمان مسکونی مورد ارزیابی ماست. کارشناسان ما به مورادی چون کاربری توجه بسیار زیادی خواهند کرد.

تغییر کاربری حتی در مدت کوتاه هم در عمر بنا تاثیر گذار است. برای مثال منزلی که مدتی درمانگاه بوده‌ است قاعدتا با رفت و آمد‌های بی شماری مواجه بوده، فضای متفاوت تاثیر زیادی در مقاومت مصالح داخلی داشته‌اند و جابجایی  و نصب و غیره هم کاملا در عمر بنا تاثیر گذار خواهند بود.

بنابراین برای تعیین عمر بنا کاربری‌های اداری، تجاری، مسکونی و بیمارستانی و غیره هم به عنوان یک متغیر تاثیر گذار مورد بررسی قرار خواهند گرفت. از سایر متغیر‌های مورد ارزیابی می‌توان به اسکلت ساختمانی، وضعیت کنونی ساختمان، زلزله و یا انفجار‌هایی که ممکن است در آن حوالی رخ داده باشد اشاره کرد.

کارشناسان و متخصصان ما در حوزه ساختمان با چند دهه تجربه از سرآمد‌ترین مشاوران در حوزه املاک و ارزیابی دقیق سن ساختمان هستند در صورت نیاز به خدمات کارشناسی می‌توانید با متخصصان ما در ارتباط باشید.

کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان

ارائه گزارش کارشناسی در خصوص :


* ) ارزیابی و کارشناسی زمین ، ساختمان ، آپارتمان ، اراضی ، ابنیه ، مصالح ساختمانی توسط کارشناس رسمی دادگستری در کلیه استانها و معرفی کارشناس رسمی سایر رشته های مورد نیاز مقیم هر استان


* ) ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی مهاجرت ، اقامت دائم و سرمایه گذاری جهت ارائه به سفارتخانه های کانادا ، استرالیا و آمریکا ... به زبان انگلیسی با اخذ تاییدیه های کانون کارشناسان رسمی دادگستری و وزارت خارجه و قوه قضائیه
 
 
* ) ارزیابی و ارائه گزارش کارشناسی در خصوص املاک و دارائیهای متقاضیان گشایش اعتبارات اسنادی (LC) در بازرگانی و تجارت بین المللی ، واردات و صادرات ، ترهین ، وثیقه املاک جهت اخذ اعتبار از بانک ها و موسسات مالی و اعتباری

* ) نقشه‌برداری ، مساحی و تعیین حدود و تعیین موقعیت
* ) تعیین حقوق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی
* ) رسیدگی به مقادیر کار و صورت وضعیت ساختمان
* ) تطبیق نقشه‌های ساختمانی با وضعیت محل و بنا
* ) رسیدگی به موارد اختلاف بین کارفرمایان و پیمانکاران و مشاورین
* ) رسیدگی و بررسی صورت وضعیت پیمانها و برآورد پروژه های عمرانی
* ) مطالعه پرونده ثبتی و پیاده نمودن پلاک مورد نظر و تشخیص حدود
* ) تشخیص حدود ثبتی و ارائه نظر در مورد اختلافات ثبتی و تفکیک و افراز املاک
* ) نقشه‌برداری و پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه‌هوائی
* ) تهیه نقشه برای املاک فاقد طول و ابعاد جهت ارائه به دفاتر شهرداریها
* ) بررسی و تعیین میزان خسارت و علت خسارت و قدمت املاک
* ) برآورد هزینه های اجرا و تعیین و تعدیل اجاره بهاء

 

******************************
سید مهرداد جوادی
کارشناس رسمی دادگستری
exp-co1