مقالات سایت
دسته بندی مقالات
مقالات سایت
دسته بندی مقالات

Tarefe 98

کارشناس رسمی دادگستری | ابنیه

همواره یکی از مهم‌ترین و احتمالا پر حاشیه‌ترین واگذاری‌های، واگذاری ابنیه تاریخی است. ابنیه‌های تاریخی در کشور‌ ما مانند خانه‌های هنرمندان، خانه شاعران و یا سرا‌های نویسندگان و غیره ارزش بسیار زیادی مادی و معنوی دارند. به همین دلیل هنگام واگذاری‌ها توسط کارشناسان و متخصصان ما هم ارزش مادی و هم ارزش معنوی این آثار مشخص می‌شود. این ارزیابی قاعدتا تسهیل کننده روند‌ واگذاری‌ها و همچنین کاهش اختلافات خواهد بود.

ابنیه های تاریخی، با رویکرد بهره برداری بهتر از آنان و نمایان کردن بیشتر وجه تاریخی، فرهنگی، اقامتی، تفریحی و غیره به ارگان هایی دولتی و غیر دولتی واگذار می شوند. این واگذاری بر اساس قواعد و ضوابطی صورت می‌گیرد که در یادداشت‌های دیگری هم آن را بررسی کرده‌ایم اما در این یادداشت به طور فنی هم به مورد ارزیابی و هم قوانین واگذاری بنا‌های تاریخی خواهیم پرداخت.

واگذاری ابنیه تاریخی

تشکیل صندوق احیا و واگذاری ابنیه های تاریخی با بخش خصوصی با هدف استفاده از ظرفیت بخش خصوصی برای نگهداری، مرمت و تکمیل بناهای تاریخی و تولید اشتغال و درآمد از آنان است. معمولا تصورات مختلف حاکی از استفاده بهتر بخش خصوصی از طرفیت‌های تاریخی در کشور است. بنابراین در قرارداد‌های واگذاری و یا توافقنامه‌ها ما با سه نوع واگذاری روبرو هستیم؛ واگذاری جهت نگهداری که قراردادی کوتاه و یا بلند مدت در این خصوص منعقد می‌شود. واگذاری جهت تکمیل و مرمت که توسط متخصصان و یا مشاوره صاحب ملک بخشی از سازه تاریخی برای مرمت در نظر گرفته می‌شود و نهایتا واگذاری قطعی یا فروش بنا‌های تاریخی.

بخش خصوصی از این اماکن بهره برداری های زیادی می‌کند در زمینه های تفریحی، اقامتی، توریستی، فرهنگی، صنایع دستی و غیره . تقرییا ۲۷۰ بنا از سوی دولت به صندوق احیا واگذار شده، از زمان ایجاد صندوق هم ۴۶ ابنیه تاریخی به بخش خصوصی واگذار شده است.

برای واگذاری ابنیه تاریخی به بخش خصوصی مزایده ای ترتیب داده می‌شود و علاقه‌مندان در آن شرکت می‌کنند و در صورت برنده شدن در این مزایده می‌توانند بنا را در اختیار بگیرند. برنده این مزایده اقدام به مرمت و تعمیر بنا می‌کنند. در طول بهره برداری هم ناظران نظارت جدی بر چگونگی بهره‌بری از بنا را انجام می‌دهند. در این مدت نیز بخش خصوصی موظف به پرداخت اجاره به صندوق احیا است.

کارشناسان ما نحوه چگونگی شکل گرفتن این مزایدات را تعیین می‌کنند. این بخش از کار کارشناسان در واقع حاصل ارزیابی آن‌ها از ابنیه تاریخی است. در بخش آخر این یادداشت به صورت مختصر اشاره‌ای به این بخش و نحوه ارزیابی خواهیم داشت.

خرید و فروش ابنیه تاریخی

سازمان میراث‌ فرهنگی چندی پیش در نحوه واگذاری ابنیه های تاریخی به شهرداری تهران با هدف احیا و بهره برداری از بناهای فرهنگی و تارخی و مشارکت در ساماندهی از بافت ها و انیه های مذکر توسط شهرداری در زمینه شناسایی انیه ها و همچنین کمک به مرمت، بازسازی و بهره برداری از آنان به مجلس ارائه داد.

باید ذکر‌ کرد که موضوع حمایت از ابنیه های تارخی و نگهداری و مرمت و بهره برداری از بناهای فرهنگی و تاریخی به سال ۱۳۰۹ باز می‌گردد. که در  جمهوری اسلامی ایران هم در برنامه سوم توسعه گنجانده شده است. اما لایحه واگذاری انیه های تاریخی به شهرداری اتتقادات چندی را در پی داشت و مورد توجه مرکز پژوهش های مجلس قرار گرفت و این مرکز نقدهایی را به آن وارد کرده که در ادامه به آن ها اشاره می‌کنیم.

ابنیه تاریخی

هدف واگذاری ابنیه های تاریخی به شهرداری،  بهره‌برداری و احیای  بافت‌ها و بناهای فرهنگی و تاریخی و مشارکت در ساماندهی اماکن تاریخی توسط شهرداری‌ها است همچنین مرمت و بهره‌برداری از ابنیه های تاریخی یکی دیگر از اهداف این واگذاری شمرده شده است.

در این واگذاری ذکر شده سازمان مجاز است در واگذاری بناهای فرهنگی-تاریخی با اولویت شهرداری‌ها با رعایت اصل ۸۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی اقدام به عمل آورد. بنابراین هدف واگذاری چه بخش خصوصی و چه شهرداری‌ها باشند قاعدتا مشابه هم خواهند بود.

ارزیابی ابنیه تاریخی

ابتدا به طور مختصر به بررسی ارزیابی معنوی بنا تاریخی می‌پردازیم. در این موضوع ما با دو نوع ارزیابی روبرو هستیم. در مواردی شخصیت‌های ساکن در یک بنا ارزش بسیار زیادی به بنا می‌بخشند. برای مثال می‌توان به خانه شاملو اشاره کرد. اما برآورد دقیقی نمی‌توان از این موضوع داشت و کارشناسان هنگام ارزیابی معمولا از روش‌هایی چون احتمال درآمد زایی استفاده می‌کنند. به این شکل که برای مثال ممکن است سالانه ده هزار نفر برای بازدید از چنین خانه‌ای اقدام کنند اما برای مثال برای دیگر بنای تاریخی بازدید نصف باشد. ارزش معنوی آثار هنگام تبدیل آن به یک رقم به این صورت مشخص می‌شود.

اما روش دیگر در تعیین ارزش معنوی آثار نوع معماری به کار رفته در ابنیه تاریخی است. سبک‌های مختلف معماری ایرانی با طرافت‌های خاصی در رنگ کاری و گچ بری و همچنین آینه کاری‌ها نمایان می‌شود. این موارد ارزش و اهمیت بسیار زیادی به معماری هر بنایی می‌دهند به همین دلیل کارشناسان ما در حوزه معماری نیز در خصوص ارزش اثر با توجه به سبک معماری اظهار نظر خواهند کرد.

اما از دیگر مسائل مهم باید به ارزش مادی ناشی از قیمت یک بنا هم اشاره کرد. این موضوع به طور مستقیم به خود بنا و محل قرار گیری آن مرتبط است بدون توجه به این که بنا در چه برهه تاریخی قرار دارد. در واقع در این مرحه کارشناسان ما بنا را به مثابه یک ملک در نظر می‌گیرند و قیمت عرصه و زمین، و ارزش خود بنا را تعیین می‌نمایند.

نقدهایی به واگذاری:

1- با اینکه ذکر شده که سازمان در واگذاری‌های بناهای فرهنگی و تاریخی باید، با اولویت شهرداری‌ها اقدام کند اما عدم ایجاد وحدت‌ رویه از سوی شهرداری، احیا، بهره‌برداری و نگه‌داری از این ابنیه های تاریخی همراه با دقت زیادی انجام نخواهد گرفت.

2-نامشخص بودن و عدم اطمینان واگذاری ابنیه و آثار مذکور «با حفظ تملک» یا «بدون حفظ تملک» از طرف سازمان میراث فرهنگی  ابهام دارد.

3-در خصوص سازمان میراث‌فرهنگی در موضوع پرداخت کمک‌های فنی و تسهیلات که برای مرمت و بهره‌برداری اماکن به شهرداری‌ها و دهیاری‌ها  نیاز است، شفافیتی وجود ندارد.

4-در واگذاری ابنیه های تاریخی، دهیاری‌ها ذکر نشده است‌. با توجه به اینکه نزدیک به پنجاه درصد از ابنیه های تاریخی در روستاها و خارج از محدوده شهرها قرار دارند.

برای اطلاع بیشتر از نحوه واگذاری ابنیه های تاریخی و انجام امور مرتبط با تعیین قیمت و ارزیابی و جلوگیری از هر اشتباه پبشنهاد می‌کنیم از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده کنید.

 

ارائه گزارش کارشناسی در خصوص :


* ) ارزیابی و کارشناسی زمین ، ساختمان ، آپارتمان ، اراضی ، ابنیه ، مصالح ساختمانی توسط
کارشناس رسمی دادگستری در کلیه استانها و معرفی کارشناس رسمی سایر رشته های مورد نیاز مقیم هر استان


* ) ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی مهاجرت ، اقامت دائم و سرمایه گذاری جهت ارائه به سفارتخانه های کانادا ، استرالیا و آمریکا ... به زبان انگلیسی با اخذ تاییدیه های کانون کارشناسان
رسمی دادگستری و وزارت خارجه و قوه قضائیه
 
 
* ) ارزیابی و ارائه گزارش کارشناسی در خصوص املاک و دارائیهای متقاضیان گشایش اعتبارات اسنادی (LC) در بازرگانی و تجارت بین المللی ، واردات و صادرات ، ترهین ، وثیقه املاک جهت اخذ اعتبار از بانک ها و موسسات مالی و اعتباری


* ) نقشه‌برداری ، مساحی و تعیین حدود و تعیین موقعیت
* ) تعیین حقوق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی
* ) رسیدگی به مقادیر کار و صورت وضعیت ساختمان
* ) تطبیق نقشه‌های ساختمانی با وضعیت محل و بنا
* ) رسیدگی به موارد اختلاف بین کارفرمایان و پیمانکاران و مشاورین
* ) رسیدگی و بررسی صورت وضعیت پیمانها و برآورد پروژه های عمرانی
* ) مطالعه پرونده ثبتی و پیاده نمودن پلاک مورد نظر و تشخیص حدود
* ) تشخیص حدود ثبتی و ارائه نظر در مورد اختلافات ثبتی و تفکیک و افراز املاک
* ) نقشه‌برداری و پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه‌هوائی
* ) تهیه نقشه برای املاک فاقد طول و ابعاد جهت ارائه به دفاتر شهرداریها
* ) بررسی و تعیین میزان خسارت و علت خسارت و قدمت املاک
* ) برآورد هزینه های اجرا و تعیین و تعدیل اجاره بهاء



******************************
سید مهرداد جوادی
کارشناس رسمی دادگستری

 exp-co1

No Internet Connection