مقالات سایت
دسته بندی مقالات
مقالات سایت
دسته بندی مقالات

در ماه‌های اخیر از یک سو شاهد روند رو به رشد قیمت مسکن بوده‌ایم و از سوی دیگر بازار مسکن با یک رکود روبرو بوده است. با این حال هر چند حجم معاملات ملکی کمتر شده اما هراس از افزایش بیش از حد قیمت‌ها در آینده بسیاری را تشویق به ورود به بازار املاک برای سرمایه گذاری و یا خرید و فروش کرده است.

افراد مختلف با سوالات و ابهامات زیادی در این خصوص روبرو هستند. این که آینده بازار مسکن به کدام سمت خواهد رفت؟ چگونه می‌توان یک خانه خوب خرید؟ بهترین قیمت خرید ملک؟ و یا سوالاتی در خصوص ارزش واقعی آپارتمان‌ها، خانه‌ها و غیره و بالاخره این که چگونه می‌توان به ارزیابی درستی از بازار مسکن دست یافت.

پاسخ دادن به همه سوالات فوق مستلزم تشریح ارزیابی املاک و بحث در خصوص ارزش و قیمت واقعی یک ملک است. افزایش ناگهانی و ناهمسان قیمت ملک در بسیاری از مناطق، قیمت املاک را بیش از دو برابر هم کرده است و قطعا یکی از دلایل رکود هم همین مسئله است.

 با این وجود باید برای مدیریت بازار و همچنین جلوگیری از سوء استفاده‌هایی که در این شرایط از بازار مسکن می‌شود تدابیری در خصوص ارزیابی و تعیین قیمت مسکن داشت. به همین دلیل هم بنیاد مسکن طی بخشنامه‌ای، کارشناسان رسمی دادگستری را برای ارزیابی و تعیین قیمت املاک مشخص نمود تا از این طریق هم مانع کلاهبرداری‌های احتمالی در این شرایط شوند و هم سامانی باشد بر بازار آشفته مسکن.

هر گونه خرید و فروش و انقال سند در حال حاضر با نظر و نامه کارشناس رسمی دادگستری صورت می‌گیرد، که در ادامه به بررسی شیوه‌ها و لزوم این ارزیابی خواهیم پرداخت. در گذشته معمولا روش‌های خاصی برای خرید و فروش املاک وجود داشت و تا حدی هم پاسخگوی شرایط و نیاز خریداران و فروشندگان بود اما هنگامی که قیمت مسکن و ملک از کنترل خارج می‌شود قاعدا نیاز‌ به سیاست‌های تنظیمی و همچنین استفاده از کارشناسان حرفه‌ای بیش از پیش خواهد شد.

معمولا در خرید و فروش املاک به چند عامل بسیار توجه می‌شود. موضوع اول قیمت است. قطعا قیمت یکی از تعیین کننده‌ترین و همچنین محدود کننده‌ترین گزینه انتخاب‌های خریداران خواهد بود. هر روز لیستی جدید از قیمت املاک در مناطق مختلف تهران، شیراز، اصفهان و سایر نقاط کشور منتشر می‌شود که گاها حتی با در نظر گرفتن تورم و افزایش قیمت، فاصله زیادی با ارزش املاک آن مناطق دارند.

قیمت‌هایی که در دفاتر املاک وجود دارند هم به همین شکل است و معمولا بر اساس درخواست فروشنده و یا مشورت با کارشناس املاک یک قیمت تعیین می‌شود. اما در تعیین قیمت ملک مسئله کارشناسی و ارزیابی املاک اهمیت بسیار زیادی دارد. نمی‌توان بدون در نظر گرفتن فاکتور‌های استاندارد و کارشناسی شده و صرفا به دلیل شرایط ذهنی-صعودی قیمت مسکن اقدام به تعیین قیمت و خرید و فروش نمود.

متاسفانه این شرایط چند مشکل اساسی ایجاد کرده است. اول این که معاملات حوزه املاک به کمتر از نصف تقلیل داده است و دیگر این که فرصتی برای سودجویان شده‌ است تا با قیمت‌های بسیار پایین‌تر زمینه فریب خریداران و فروش ملک به افراد مختلف را فراهم کنند. آمار کلاهبرداری در این شرایط به شکلی بوده که بسیاری از تحلیلگران معتقدند یکی از دلایل رکود بازار مسکن عدم اعتماد مشتریان به فروشندگان است.

و مشکل آخر این که گاها املاک اعم از زمین، آپارتمان، خانه، ویلا و غیره با اسناد ساختگی و یا آمار‌های جعلی به فروش می‌رسد. برای مثال تعیین قدمت بنا تاثیر زیادی در تعیین قیمت‌ها دارد اما هنگامی که املاک بدون کارشناسی به فروش می‌رسند احتمال جعل قدمت و یا مغایر بودن آن با اسناد و مدارک همواره وجود دارد.

علاوه بر موضوعات فوق کارشناسان در ارزیابی املاک در خصوص موقعیت ملک، پتانسیل‌های آن، مشکلات احتمالی که دارد و مواردی از این قبیل نیز اظهار نظر می‌کنند. در حالی که در موراد متعدد تلاش‌ها بر پوشاندن نقاط ضعف ملک بوده است.

برای مثال خرید زمین که با قیمت‌های بسیار زیاد هم انجام می‌شود در صورت کارشناسی نشدن یک ریسک بزرگ با احتمال باخت بالا محسوب می‌شود. زمین‌هایی که اولا حدود آن‌ها مشخص نیست، متراژ دقیق آن نامعلوم است، سند با موقعیت ممکن است همخوانی نداشته باشد. و یا کاربری‌ها تغییر یافته باشد و سند جعلی به خریدار داده شود و یا ممکن است به دلیل ساخت و ساز‌های غیر قانونی مشکلات حقوقی و قانونی حول آن شکل گرفته باشد و یا حتی ملک چند مدعی داشته باشد.

بنابراین ارزیابی املاک، چه ارزیابی اسناد مدارک، چه ارزیابی سازه ملک و یا ارزیابی قیمت ملک اهمیتی بیش از آن چه تصور می‌شود دارد. از سوی دیگر بازار آشفته مسکن در حال حاضر مستعد ظهور و بروز کلاهبردار‌ها و سودجویان است و نمی‌توان همه سرمایه خود را با اتکا به نظر مشاورانی که صلاحیت چندانی ندارند از دست داد.

کارشناسان رسمی دادگستری راه و ساختمان در حال حاضر با سال‌ها تجربه در خصوص تعیین قیمت املاک و ارزیابی آن، آمادگی ارائه مشاوره و انجام امور کارشناسی و صدور نامه جهت انجام مراحل خرید و فروش و صدور سند را دارند و به خریداران و فروشندگان در سراسر کشور خدمات کارشناسی ارائه می‌دهند.

No Internet Connection