مقالات سایت
دسته بندی مقالات
مقالات سایت
دسته بندی مقالات

ساخت وساز مسکن مهر | کارشناس رسمی دادگستری | راه و ساختمان و نقشه برداری

ساخت وساز مسکن مهر


اگر امروز بسیاری از کارشناسان اعتقاد دارند کیفیت ساخت وساز مسکن مهر با استانداردهای ساختمان سازی در کشور مطابقتی ندارد، یکی از دلایل آن  به عدم توجه مسوولان امر به نظرات کارشناسی سازمان مدنی و تخصصی چون نظام مهندسی ساختمان کشور ربط دارد. با توجه به اینکه سازمان نظام مهندسی ساختمان کشوربر اساس قانون به عنوان مرجع تخصصی واحد فنی و مهندسی کشور و براساس نیازهای کشور به رسمیت شناخته شده اما با اجرای پروژه مسکن مهر در دولت نهم، مسوولان دولتی شیوه ساخت وساز مسکن و اصول شهرسازی را برمبنایی الگوهای سلیقه ای در دستور کار قرار دادند. در مقابل نیز این نهاد تخصصی  در دولت محمود احمدی نژاد به دلیل رخنه کردن افراد نزدیک به دولت تا حدود بسیاری از کارکردهای اصلی خود در توسعه بخش مهندسی و ساختمان کشور فاصله گرفته است. بهرشکل درباره ابعاد اقتصادی، اجتماعی و فنی و مهندسی و دخالت مستقیم در ارائه الگوهای ساخت وساز توسط دولت در بخش مسکن که نمونه بارز آن پروژه مسکن مهر است با محسن بهرام غفاری یکی از اعضای هیات موسس سازمان نظام مهندسی ساختمان و پایه گذار مقررات ملی ساختمان کشور که  نزدیک به چهار سال هم ریاست نظام مهندسی ساختمان استان تهران را برعهده داشت به گفت وگو پرداختیم. مشروح این گفت وگوی مجله آسمان با بهرام غفاری که بزودی کرسی عضو هیات مدیره نظام مهندسی ساختمان کشور را به یکی از اعضای جدید هیات مدیره ششمین دوره نظام مهندسی ساختمان تحویل خواهد داد در ادامه می خوانید؛

آقای بهرام غفاری با توجه اینکه شما پایه گذار مقررات ملی ساختمان در کشور هستید از منظر کارشناسی کیفیت واحدهای مسکونی ساخته شده در قالب پروژه مسکن مهر را چگونه ارزیابی می کنید؟

قبل از پاسخ به این پرسش ابتدا می خواهم به پیشینه پروژه مسکن مهر اشاره کنم. خوب است بدانیم چه اتفاقاتی رخ داد تا این پروژه موسوم به مسکن مهر به اولویت اصلی برنامه های مسکن دولت نهم و دهم تبدیل شد. طرح مسکن مهر یکی پیشنهادات فرعی در طرح جامع مسکن کشور در قالب برنامه چهارم توسعه بود. دولت اصلاحات تصمیم گرفت مطالعات برنامه چهارم در بخش مسکن تحت عنوان طرح جامع مسکن کشور انجام شود. برای اولین بار در تاریخ مسکن کشور طی دوسال تمام عوامل موثر بر بخش مسکن از عوامل اقتصادی گرفته تا مسائل اجتماعی و فرهنگی توسط بیش از 60 نفر از کارشناسان برجسته و خبرگان اقتصادی کشور به بررسی گذاشته شد. از جمله مسائل مطرح شده در طرح جامع مسکن کشور، موضوع فرعی ای بود؛ تحت این عنوان که از مکانیزمهای اجاره زمین مانند اجاره 99 ساله که در برخی کشورها تجربه شده بود تا قیمت زمین از کل هزینه ساخت خانه به صفر برسد و مردم کم درآمد با این شیوه بتوانند با کمترین هزینه صاحبخانه شوند، استفاده شود.  بر این اساس پیش بینی شده بود تا این طرح به شکل پایلوت در دو منطقه انجام و پس از موفقیت در طول برنامه چهارم تنها در 14 نقطه مشخص اجرایی شود. اما با پایان عمر دولت اصلاحات و روی کار آمدن دولت نهم، نظریه استفاده از زمین های شبه وقف یا همان اجاره 99 ساله موسوم به طرح مسکن مهر به یکباره بر تمامی برنامه های طرح جامع مسکن کشور سایه سنگینی انداخت. در نتیجه تمام مطالعات 19 جلدی این طرح به حاشیه رفت و بر اساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن طرح  مسکن مهر ستون اصلی سیاستهای بخش مسکن در دولت نهم در نظر گرفته شد.

یعنی طرح مسکن مهر نباید در ابعاد گسترده اجرایی می شد؟ کمبود زمین یکی از مشکلات اساسی طرح مسکن مهر است. چرا دولت علی رغم اینکه آگاه بود منابعی محدودی به ویزه در تامین زمین در اختیار دارد، تاکید به اجرای این طرح آن برای ساخت بیش یک میلیون واحد مسکونی در سال داشت؟

همانطور که گفتم، دولت نهم طرح جامع مسکن کشور که حاصل بررسی کارشناسی  48 سال از فعالیت های بخش مسکن از ابتدای تاسیس وزارت  آبادانی و مسکن تا وزارت مسکن و شهرسازی بود را به حاشیه کشاند تا طرح کوچک و فرعی بنام مسکن مهر را اجرایی کند. طرح مسکن مهر چتری بر تمام فعالیت های بخش مسکن و شهرسازی باز کرد که پس از 6 سال از اجرا کنار زده شده است و  آثار مخرب خود را نمایان کرده است.از سوی دیگر ظرفیت تولید مسکن در کل کشور با احتساب توان بخش خصوصی و مصالح ساختمانی و نیروی انسانی ، 400 تا 500 هزار واحد مسکونی در سال در کل کشور است. در مقابل شاهد بودیم که دولت  بدون توجه به ظرفیت و پتانسیل تولید مسکن در کشور وعده عجیب و غیر قابل عملی را داد. دولت وعده داد تا سالانه 5/1 میلیون واحد مسکونی در قالب پروژه مسکن مهر ساخته شود اما در عمل حتی نتوانست نیمی از این رقم را در یکسال محقق کند. اکنون نیز شاهدیم پس از  6 سال کمتر از 500 هزار واحد به بهره برداری رسیده است. از سوی مساله اصلی تامین زمین مناسب برای ساخت این واحدهای مسکونی بود. دولت متعهد شده بود که زمین های لازم به استعداد ساخت بالغ بر 5/1 میلیون واحد مسکونی را آن هم به شکل رایگان واگذار کند. درحالیکه مشکل مسکن در کشور در کلان شهرها و شهرهایی بود که ظرفیت زمین محدود است. یکی از مسائل مسکن در کشور کمبود زمین است اما دولت تنها با راه اندازی تبلیغات نمایشی سعی کرد صورت مساله را پاک کند. در نتیجه دولت با واگذاری زمین در نقاطی که عمدتا از زمین مناسب و امکانات زیر بنایی و تاسیسات برخوردار نبودند تنها اهداف خود را در این شوی تبلیغاتی پیش برد. شاهدیم در 30 کلیومتری قزوین در منطقه ای بنام آبیک خانه هایی ساخته شده نه تنها مشکلات خدمات رفاهی و زیربنایی دارد بلکه قابل سکونت هم نیستند.

به گفته مسوولان بخش مسکن کشور از ابتدای اجرای پروژه مسکن مهر تا کنون بالغ بر ?? میلیارد دلار برای تامین مالی این پروژه تزریق شده است. دولت در تامین مالی مسکن مهر اعتبارات بانکی را هزینه کرده است، وقتی دولت تامین مالی را براساس منابع بانکی قرار می دهد در حقیقت از سپرده های بانکی که توسط مردم به امانت نزد بانکها گذاشته شده، استفاده کرده است. این درحالیست که بانکها براساس قوانین بانکداری اسلامی متعهد و موظف هستند که بعنوان وکیل منابع مردمی را در پروژههای سرمایه گذاری کنند که بازدهی بالا و ریسک کمتری داشته باشد. اما در مقابل شاهد هستیم بخشی از اعتبارات بانکها به پروژه یی تخصیص داده شده است که در حال حاضر کارشناسان فن این پروژه را شکست خورده عنوان می کنند. ارزیابی شما چیست؟

اولین اثرات جبران ناپذیر طرح مسکن مهر وارد کردن فشار سنگین به بانکها در پرداخت تسهیلات برای ساخت این واحدهای مسکونی  بود. کسری منابع بانکی که این روزها مسوولان نظام پولی و بانکی کشور از آن گلایه می کنند، بخش اعظمش به همین پروژه مسکن مهر برمی گردد. در واقع در دولت نهم و دهم اجرای دو طرح مسکن مهر و بنگاههای زودبازده که تکیه اصلی انها بر منابع بانکی بود باعث شد تا فشار مضاعفی به بانکها وارد شود و در نتیجه امروز بحران بانکی که اقتصاد کشور با ان دست و پنجه نرم می کند در اینجا ریشه دارد. نباید دولت تسهیلات بانکی و سپرده های مردم را در پروژه هایی صرف می کرد که نه تنها سوددهی ندارد بلکه امید به بازگشت باز پرداخت تسهیلات صفر است. تصور نمی کنم دولت بتواند این منابع را جبران کند. چراکه به اشخاصی این تسهیلات پرداخت شده که عمدتا ار اقشار کم درآمد جامعه هستند و توان باز پرداخت تسهیلات را ندارند. از طرفی خانه هایی ساخته شده هم از نظر کیفیت بقدری نازل هستند که حتی برای این افراد قابل سکونت نیستند انوقت چگونه دولت انتظار دارد این منابع باز پرداخت شود.

آقای غفاری شما به کیفیت نازل خانه های مسکن مهر اشاره کرید؛ شما بعنوان پایه گذار مقررات ملی ساختمان در کشور و از اعضای هیات موسس نظام مهندسی ساختمان کشور کیفیت واحدهای مسکونی ساخته شده را چگونه ارزیابی می کنید؟

وقتی این طرح مسکن مهر مطرح شد؛ مسوولان دولتی بدون مشورت با نهادهای تخصصی بخش مسکن در مصوبات شیوه مکان یابی و روشهای فنی و مالی وارد میدان عمل شدند. وقتی نظرات مجموعه فنی و مهندسی کشور نادیده گرفته می شود و در شکل گیری نظریه مسکن مهر سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور از ارکان اصلی در بخش مسکن و شهرسازی به بازی گرفته نشد.چه انتظاری وجود دارد امروز شیوه ساخت وساز با الگوهای خارج از حیطه تخصصی اجرایی نشود. آسیبهای وارده شده در اجرای این طرح حتی با چندین برنامه جامع مسکن در کشور هم جبران نمی شود. چراکه با چالش های اساسی در زمینه کیفیت فنی مسکن و مسائل شهرسازی را به بار آورده است. در زمینه رعایت مقررات ملی ساختمان نیز باید گفت خانه های ساخته شده از حیث طراحی و معماری و کیفیت در نازل ترین درجه قرار دارد و حتی در زمینه استانداردهای فنی و مهندسی دولت کمترین توجه را داشته است. مسکن مهر نمونه بی اعتنایی مطلق به تمام اصول فنی مهندسی و شهرسازی است. امروز نیز نهادهایی که درگیر این پروژه شده اند با مشکلات حقوقی بسیاری مواجه هستند و سرگردان شده اند چگونه از باتلاقی موسوم به مسکن مهر خارج شوند. حتی در قیمت ساخت و ساز این واحدها نیز اختلاف نظر شدید بوجود آمده است. انبوه سازانی که با دولت همکاری می کردند دیگر حاضر نیستند با متری 300 تا 350 هزار تومان این خانه ها بسازنند. افزایش هزینه های ساخت و ساز از مصالح ساختمانی تا دستمزدها باعث شده تا در برخی نقاط این خانه با متری 800 هزار تومان در حال ساخت باشد. تصور کنید متری 800 هزارتومان در حالی است که دولت در حدود 20 تا 25 میلیون را در قالب تسهیلات بانکی پرداخت می کند. بقیه هزینه را یک فرد کم درآمد که سالها پیش در این طرح ثبت نام کرده است چگونه می خواهد تامین کند؟. متاسفانه چالش های مسکن به بحران بزرگی در کشور تبدیل شده است که گویی آسیبهای آن بر پیکره اقتصاد و بخش مسکن و شهرسازی کشور قابل جبران نیست.

در پروژه مسکن مهر تا چه میزان مقوله فنی مهندسی مورد توجه قرار گرفته است؟

دولت در اجرایی مسکن مهر برای هر واحد ساخت هر واحد مسکونی هزینه پروانه ساختمان در هرمتر مربه 10 هزار تومان تخمین زد. با توجه به این امر برای نظارت فنی و مهندسی متری 3 هزار تومان در مترمربع در نظر گرفته شد. در واقع یک درصد هزینه ساخت شامل خدمات فنی و مهندسی شد. در حالی که در دنیا متوسط درصد ارزش خدمات مهندسی به ارزش ساختمان بین 11 تا 15 درصد در نوسان است. به عنوان یک شاخص گفته می شود هر اندازه نسبت هزینه های تمام شده ساختمان به نفع خدمات تخصصی تمام شود آن ساختمان از کیفیت و دوام بیشتری برخوردار است. دیگر خودتان قضاوت کنید وقتی این سهم را یک درصد تعیین می کنیم معلوم است از قبل چه اتفاقی رخ خواهد داد. اگر شما رئیس بیمارستانی باشید از حقوق پزشکان بکاهید تا مانع صرفه جویی دیگر هزینه ها شوید و حقوق سایر پرسنل هم تغییری نکند طبیعی است که نمی توانید پزشکان کارآمدی را استخدام کنید. در مسکن مهر شاهدیم این اتفاق افتاد. مهندسان ساختمان که مهمترین اصل ساختمان سازی هستند نادیده گرفته شدند وآن وقت ادعا کردند؛ با متری 300 هزار تومان خانه می سازنند. درحال حاضر نیز باافزایش قیمت ساخت و ساز مسکن مهر اگر متری 800 هزار تومان در نظر بگیریم تعرفه خدمات مهندسی 5/0 درصد است. درحالیکه عقل سلیم حکم می کند حداقل 10 درصد هزینه ساخت را به خدمات فنی ومهندسی اختصاص دهند تا علاوه بر صاحبخانه کردن مردم کیفیت، ایمنی و بهداشت را برای انها تضمین کنند. متاسفانه آقایان با متوسل شدن به آیین نامه ها و بخشنامه ها صورت مساله را پاک کردند. در مقابل با این قیمت تعرفه مهندسی در مسکن مهر چگونه انتظار داریم الگوهای مقررات ملی ساختمان در ساخت این خانه ها رعایت شود!.

با توجه اینکه طرح مسکن مهر در قانون ساماندهی مسکن آمده است و اجرای آن برای دولت های بعدی هم لازم الاجرا شده است. اما شما معتقدید که مسکن مهر نتوانسته انتظارات را برآورده کند ادامه این پروژه آیا در دولت بعدی، منطقی است؟

مسکن مهر برای قشر کم در آمد برنامه ریزی شده بود و همانند سایر طرح های گذشته در بخش مسکن ابتدا باید در ابعاد کوچک مثلا بریا 50 هزار واحد پیش بینی می شد. آنوقت اگر در اجرا موفق می شد در سطح کلان تر می توانستند برنامه ریزی کنند.درست است آقایان با جنجالهای تبلیغاتی می خواستند نشان دهند مسکن مهر موفق است. اما تمام واقعیت این نبود. زمین ها عمدتا در مکانهایی واگذار شده که ارزش افزوده چندانی ندارند و تنها 10 درصد ارزش کل ساختمان را در برمی گیرد. در واقع 90 درصد هزینه بر روی زمینی صرف می شود که 10 درصد هم کمتر ارزش ندارد. وقتی زمینی بی ارزش است پس از چندسال که از عمر مفید ساختمان کاسته می شود دیگر  آن خانه ارزشی نخواهد داشت. در حالی که ارزش افزوده در بخش مسکن بر روی زمین تعیین می شود. چرا قیمت مسکن در شمال شهرتهران  گرانتر از جنوب شهر است. چون قیمت زمین در این منطقه بالاست بخاطراینکه ارزش افزوده بیشتری دارد و متقاضی دارد. اما دولت تنها بدنبال این بود که بگوید طرح مسکن مهر موفق است و دروغ گفته اند این طرح شکست خورده است. از سوی دیگر در بعد اجتماعی و فرهنگی هم مسکن مهر به سمت فاجعه حرکت می کند. مسکن مهر از یک سو درست مکان یابی نشده است و از سوی دیگر طراحی شهری یا به عبارت بهتر عدم طراحی و برنامه ریزی شهری در آنها موجب شده که این طرح ها به شکل گیری مجموعه های بزرگ با تراکم بسیار بالاو پایین ترین سطح خدمات شهری باشند و این فاجعه بسیار بزرگی است.چگونه می توان گفت طرحی که این همه مشکلات و بحران را دامن زده است و برخی از آثار و لطمات ان هنوز هویدا نشده است در دولت بعدی هم ادامه پیدا کند؟