مقالات سایت
دسته بندی مقالات
مقالات سایت
دسته بندی مقالات

ارزیابی املاک به جهات مختلفی توسط کارشناس رسمی دادگستری عمران انجام می‌شود. ارزیابی جهت انجام امور مهاجرت، ارزیابی برای ترهین و وثیقه و ارزیابی جهت تعیین کاربری املاک صورت می‌گیرد. درباره دو نوع نخست در یادداست های مجزایی در همین صفحه مطالبی را به تفصیل طرح کرده ایم. در این یادداشت تلاش می‌کنیم مباحثی را پیرامون کاربری زمین، املاک و همچنین نحوه تغییر کاربری و موارد اختلافی که عموما مالکان با شهرداری ها پیدا می‌کنند را شرح دهیم.

چگونگی استفاده از هر ملک را کاربری می‌گویند. املاک مختلف کاربری های متفاوتی دارند 1-کاربری مسکونی بیشترین نوع کاربری را دارد. 2- کاربری عمومی مثل واحد های کوچک بسته بندی3- اداری ودولتی که شامل نهادها وسازمان های دولت است. 4- تجاری اعم از مغازه ها و عمده فروشی ها 5-صنعتی مانند کارخانه ها 5- انبارداری 6- کشاورزی 7-ورزشی 8-آموزشی 9-باغی 10- حمل و نقل 11- فضای سبز و البته برخی اماکنی که دارای کاربری های متعدد هستند مانند: تجاری- مسکونی- اداری

 

کاربری از آن جهت اهمیت دارد که نحوه توزیع خدمات شهری را نشان می‌دهد. در تعیین کاربری باید به مسئله توسعه شهری توجه زیادی شود و برای مناطق مختلف اراضی و اماکنی با کاربری های متفاوتی تعریف شود. اما ملاک تعیین کاربری چیست؟  تعیین کاربری با توجه به هر شهر و موقعیت جغرافیای آن تهیه می شود برای توضیح بهتر موضوع چگونگی تعیین کاربری در شهر تهران را توضیح می‌دهیم.ابتدا باید شهر را به مناطق مختلفی تقسیم نمود و جمعیت آن را مورد ارزیابی قرار داد. باتوجه به میزان جمعیتی که وجود دارد یک سرانه مشخص برای زمین و املاک با کاربری های مسکونی مشخص کرد.  مثلا هر شهری یک سرانه مشخص دارد که حدودا بین چهل تا شصت متر است.  بنابراین باید به تناسب جمعیت برای هر فرد چهل تا شصت متر از زمین های یک منطقه را با کاربری مسکونی تعریف کرد. در خصوص کاربری اداری، تجاری، ورزشی، تفریحی، بهداشتی و غیره نیز باید به همین شکل اقدام به تقسیم بندی نمود. عوامل جغرافیایی، میزان تردد و موقعیت هر منطقه می تواند این نسبت ها را تا حدودی تغییر دهد.

 

افراد زیادی جهت تعیین کاربری و یا تغییر کاربری املاک خود به کارشناس دادگستری عمران مراجعه می کنند. البته مرجع تصمیم گیری درباره کاربری شهرداری ها هستند اما آنها نیز از کارشناسان متخصص جهت انجام این امور استفاده می نمایند. تعیین نوع کاربری برای دریافت سند الزامی است، همچنین جهت انتقال زمینی که سند ندارد خریدار و فروشنده باید قبل از اقدام به اخذ سند و انجام معامله با کمک کارشناس رسمی عمران کاربری زمین را مشخص کنند.

 تغییر کاربری اراضی معمولا عوارض زیادی دارد به همین دلیل بسیار مهم است تا خرید اراضی طبق کاربری مورد نیاز صورت گیرد. ارزیابی کاربری املاک جهت ارزش گذاری و خرید و فروش ملک نیز انجام می شود چرا که بین کاربری های مختلف اختلاف قیمت های بسیاری وجود دارد و گاه یک زمین تجاری ده ها برابر یک ملک مسکونی ارزش دارد.

  یکی از موارد دیگری که نیاز مردم به کارشناس عمران را بیش از پیش کرده است، موضوع املاک در طرح های توسعه است که شهرداری اقدام به خرید این املاک می کند.  با توجه به اهمیت کاربری، مردم نیاز دارند تا با ارزیابی ملک، ارزش دقیق آن را مشخص کنند.

  طبق قانون هر گونه ساخت و ساز و تغییر کاربری در املاکی که تا ده سال آینده طرح توسعه در آن اجرا می شود غیرقانونی است و در صورت ساخت هیچ خسارتی بابت تخریب و خرید آن پرداخت نمی شود. اما در صورتی که بیش از ده سال تا اجرای طرح توسعه مانده باشد، امکان ساخت و ساز و تغییر ملک وجود دارد.

 با این وجود راهکارهای قانونی برای تغیر کاربری وجود دارد، اما باتوجه به این که کاربری‌های مختلفی وجود دارد، جزئیات زیاد تغییر کاربری، مراجع متفاوت تصمیم گیرنده و محاسبات خاصی که برای هر نوع تغییر صورت می‌گیرد،  به راحتی نمی توان اطلاعات و جزئیات این موضوعات را کسب کرد. به همین دلیل افراد می‌توانند به کارشناس رسمی عمران مراجعه کنند تا هم هزینه ها و هم امکان تغییر کاربری را بررسی کرده باشند.