مقالات سایت
دسته بندی مقالات
مقالات سایت
دسته بندی مقالات

در سال‌های اخیر و با گسترش شهر‌ها و شهرک‌ها بسیاری از اراضی هم ارزش زیادی پیدا کرده‌اند به طوری که بعضی از اراضی غیر قابل استفاده در نقاط دور و یا در دامنه‌ کوه‌ها به دلیل گسترش شهر و موقعیت جغرافیای مناسب و جدیدی که پیدا کرده‌اند محل مناسبی برای ساخت و ساز ساختمان و یا مراکز تولیدی و غیره شده‌اند. در بعضی از مناطق به دلیل جمعیت کم و آب و هوای نسبتا مطلوب در دامنه کوه‌ها قیمت این اراضی از زمین‌های شهری هم بیشتر شده است.

طبق قانون اراضی شهری، زمین‌هایی هستند که در مجاورت شهر‌ها و شهرک‌ها قرار دارند. اراضی موات شهری در گذشته سابقه احیا نداشته اند به همین دلیل هم جزو اراضی دولتی هستند که از آن‌ها برای تامین زمین مسکن و اجرای پروژه‌های عمومی استفاده می‌شود.

اما محدوده و کاربری این اراضی محل اختلاف بسیاری از افراد با سازمان‌های مختلف واقع شده است. برای مثال شهرک‌های جدیدی که در اطراف تهران ایجاد شده‌اند قاعدتا محدده‌ای برای اراضی خود ایجاد کرده‌اند که متعلق به دولت است و یا ممکن است این اراضی جزو املاک شخصی باشند اما به دلیل بلااستفاده بودن به عنوان اراضی شهری معرفی شده باشند. همین این موضوعات زمینه‌های ایجاد پرونده‌های حقوقی بر سر زمین‌ها را ایجاد کرده‌اند. در این یادداشت به کمک کارشناس رسمی دادگستری معماری و شهر سازی به بررسی قانون و مقررات این حوزه و مسائل پیرامون اراضی شهری خواهیم پرداخت.

زمین‌های شهری را می‌توان به سه دسته تقسیم یندی نمود. اراضی موات شهری که در بالا توضیح دادیم. اراضی بایر شهری که گرچه ممکن است سابقه احیا داشته باشد اما سال‌هاست که مورد استفاده نیستند و اراضی دایر شهری که در اختیار مالکان مشخص هستند و مورد بهره برداری‌اند.

همه اراضی موات شهری در اختیار دولت قرار دارد مگر آن که به واسطه قانون و سند رسمی به افراد و نهاد‌های مشخص واگذار شده باشد. طبق قانون اراضی شهری سال 1360 همه اراضی موات که سابقه احیا ندارند در صورت وجود مالک باز هم در اختیار دولت هستند مگر آن که مالک بتواند سابقه احیا آن را اثبات کند آن هم قبل از قانون ملی شدن اراضی.

طبق قانون کسانی که دارای اسناد مالکیت هستند (اراضی موات) برای بهبود شرایط زندگی و تامین مسکن دولت موظف است تا زمینی در اختیار آن‌ها قرار دهد تا در مهلت مشخص اقدام به ساخت و ساز کند. در صورتی که ساخت و ساز به دلایلی صورت نگیرد زمین باز پس گرفته خواهد شد. در خصوص اراضی بایری که مالک مشخص هم ندارند به موجب قانون این زمین‌ها جهت استفاده نهاد ولی فقیه در اختیار ایشان است.

اما اختلاف‌ها از کجا آغاز می‌شود؟ قانون اراضی شهری در سال 1357 تصویب شد. به موجب این قانون تمامی اراضی موات متعلق به دولت است. اما ممکن است عده‌ای سند مالکیت بر زمین‌های موات داشته باشند. هر چند طبق قانون سال 1357 این اسناد دیگر قابل استناد نیستند اما دولت به منظور رفاه حال آن‌ها 1000 متر مربع از زمین‌های مذکور را به آنان واگذار خواهد کرد. بنابراین طرح دعوا تنها با ادله داشتن سند قبل از سال 1357 نمی‌تواند زمینه پس گرفتن زمین از تملک دولت را فراهم کند مگر آن که مالک ثابت کند که زمین او که دارای سند است سابقه احیا دارد و موات نیست.

هر چند سند متعلق به هر حکومتی باشد باید به رسمیت شناخته شود اما چون زمین موات نباید و نمی‌تواند در اختیار شخص خاصی باشد و با موزاین اسلام و قانون در تضاد است در قانون لغو مالکیت اراضی شهری مالکیت افراد مذکور ابطال شده است.

بنابراین طرح دعوی در خصوص این زمین‌ها تنها هنگامی ممکن است که زمین بایر و یا دایر بوده باشد. زمین‌های دایر معمولا مشخص هستند و بیشتر زمین‌های بایری که موات اعلام شده‌اند موضوع اختلاف هستند به همین دلیل کسانی که درگیر چنین مشکلاتی هستند می‌توانند با رجوع به کارشناس دادگستری معماری و شهرسازی اقدام به بررسی زمین مذکور و تطبیق آن با قانون اراضی شهری و سپس اقدام به طرح دعوی کنند.

برای مثال حتی ممکن است که زمین طبق سند متعلق به فردی بوده و وزارت مسکن اقدام به ساخت و ساز در آن کرده باشد در صورتی که صاحب ملک بتواند ادعای خود مبنی بر سابقه احیا و مالکیت خود را پرداخت کند، نهاد‌های مذکور موظف به جبران خسارت و کسب رضایت او را دارند. اما از آن جا که این موضوع بسیار پیچیده است بعضی از افراد با تحریک عده‌ای اقدام به طرح دعوی و هزینه‌های بسیار سنگین می‌کنند اما نمی‌توانند مالکیت خود را اثبات کنند به همین دلیل توصیه می‌کنیم از کارشناس رسمی معماری و شهر سازی جهت پیشبرد مسائل خود کمک بگیرید.

اما موضوع دیگری که در اینجا حائز اهمیت است خرید و فروش زمین‌های شهری است. زمین‌هایی که در اختیار دولت قرار دارند طبق قانون بین واجدین شرایط باید تقسیم شود و هر ساله هم دولت و وزارت مسکن این کار را با توجه به نیاز متقاضیان انجام می‌دهند. اما آن چه از نظر کارشناس معماری و شهرسازی زمینه ساز اختلاف است، اراضی شهری دایر و یا در تملک افراد حقیقی است. طبق قانون مالکین اعم از افراد حقیقی یا حقوقی باید املاک تحت اختیارشان را به دولت و یا شهرداری‌ها بفروشند مگر این که دولت نیازی به خرید آن‌ها نداشته باشد. در صورتی که دولت نیازی به خرید نداشته باشد آن‌ها می‌توانند زمین‌ها را آماده و به قطعات مختلف تقسیم نموده خود اقدام به فروش آن‌ها کنند.

به عبارت بهتر خرید و فروش اراضی شهری ممکن نیست مگر آن که اولا دولت اقدام به خرید کند و در صورت عدم تمایل دولت، مالک با هماهنگی و اخذ مجوز از وزارت مسکن اقدام به واگذاری نماید.

حال این پرسش به وجود می‌آید در صورتی که فردی آگاهانه و یا ناآگاهانه اقدام به خرید و فروش این اراضی کند تکلیف خریدار و فروشنده چه خواهد بود؟ در صورتی که مالک قبلی یا فروشنده در دسترس نباشد چه اتفاقی می‌افتد؟ در صورتی که ساخت و ساز صورت گرفته باشد چه؟
برای پاسخگویی به همه این پرسش‌ها و همچنین تطبیق اراضی خود و یا تشخیص موات و بایر و دایر بودن اراضی جهت حل مشکلات حقوقی می‌توانید با کارشناس رسمی دادگستری معماری و شهرسازی مشورت نمائید.